Immobilienpreise in Kroatien 2020 - Aktuelle Preise, Trends und Ausblick

Umfangreiche Studie zur Entwicklung der Immobilienpreise an der kroatischen Adriaküste mit preisrelevanten Standortkriterien für wie Nähe zum Meer und Meerblick, sowie auch Alter der Immobilie. Basis: über 5.400 Immobilienangebote an Häusern und Wohnungen in allen Küstenregionen und Inseln Kroatiens von Istrien bis Süd-Dalmatien.

 05/2020
Immobilienpreise Kroatien 2020


Immobilien in Kroatien: Durchschnittliche Quadratmeterpreise im Jahr 2020 nach Regionen



Immobilienmarkt und aktuelle Preise in Kroatien im Jahr 2020 - Entwicklungstendenzen


Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Kroatien in den Regionen an der Küste und auf den Inseln?


Die letzten drei Jahre waren durch recht deutliche Preissteigerungen im Immobiliensektor gekennzeichnet. Der Nachfrage- und Preisaufschwung, der sich seit 2015/2016 abzeichnete, hat erheblich an Fahrt gewonnen: kostete im Jahr 2017 der durchschnittliche Quadratmeter noch 2.050 €, so sind die Preise um ca. 17 % gestiegen, auf ca. 2.400 € pro Quadratmeter.

Der Grund für diese Entwicklung ist einerseits in den steigenden Tourismuszahlen in Kroatien (21 Millionen Touristen in Kroatien im Jahr 2019) zu sehen; ebenso spielt dabei der Wunsch vieler Touristen, den nächsten Strandurlaub in den eigenen vier Wänden zu verbringen, eine große Rolle.
Interessant ist auch die Tatsache, dass ein guter Teil der Nachfrage an Immobilien entlang der Küste aus dem Ausland kam. An vorderer Stelle stehen dabei sicher Käufer von Ferienimmobilien aus Österreich, Slowenien und Deutschland, doch auch mehr und mehr Käufer aus mittel-osteuropäischen Staaten wie Slowakei, Ungarn, Tschechien und Polen drängen auf den nahe gelegenen und gut erreichbaren Immobilienmarkt an der Mittelmeerküste. Es zeichnet sich immer mehr ab, dass Kroatien zum "Florida Europas" wird.

Basis = 5.472 Immobilien (2020), 5.107 Immobilien (2017) 
Region ∅ Preis / m² in 2017 ∅ Preis / m² in 2020 3-Jahres Trend
Istrien 2.000 2.310 16 %
Kvarner Bucht 1.950 2.290 18 %
Nord-Dalmatien 1.850 2.110 14 %
Mittel-Dalmatien 2.350 2.750 17 %
Süd-Dalmatien 2.500 2.910 16 %
Kroatien / Gesamt 2.050 2.400 17 %
Die Steigerungen bei den Immobilienpreisen betrafen alle Regionen ziemlich gleichmäßig mit 16-18 %, nur Nord-Dalmatien, wo viel gebaut wurde und das Angebot somit deutlich ausgeweitet wurde, notierte mit "nur" 14 % etwas schwächer.
Wenngleich auch die Steigerungsraten in alle Regionen relativ homogen sind - alle profitierten von der Entwicklung - so bestehen weiterhin dennoch deutliche Unterschiede in den absoluten Preisniveaus zwischen den Regionen. Dies kommt der Entwicklungsstrategie des Landes entgegen, die ja vorrangig auf Tourismus durch Privatanbieter von Unterkünften setzt, um große Teile der Bevölkerung an den Einkünften zu beteiligen, anstelle auf Massentourismus in großen Hotelanlagen.

Was kosten Immobilien in Kroatien?


Wie aus der Tabelle zu entnehmen ist, lagen die Durchschnittspreise von den Immobilienarten Häuser/Villen und Wohnungen bei ca. 2.400 €/m². Dabei bestehen auch heute noch bei den absoluten Preisen durchaus merkliche Unterschiede zwischen den Regionen. So kostet die Durchschnitts-Immobilie in Süd-Dalmatien doch immerhin 800 €/m² mehr als z.B. in Nord-Dalmatien in der Gegend um Zadar.
Auch die Region in und um Split in Mittel-Dalmatien zeigt deutlich spürbare Preissteigerungen; so müssen mittlerweile in Süd-Dalmatien in der Region Dubrovnik schon bald 4.000 €/m² gezahlt werden, wohingegen insbesondere Nord-Dalmatien, die Kvarner Bucht und Istrien deutlich unter diesem Preisniveau liegen. Insgesamt zeigt sich die Tendenz, dass die südliche Hälfte der Küstenregionen des Landes höhere Preise aufweist als die nördliche Hälfte.





Immobilienpreise und Entwicklungstendenzen bei Häusern und Wohnungen in Kroatien 2017 - 2020



Was kosten Häuser in Kroatien?


I
m Mai 2020 lag der Durchschnittspreis von Häusern in den Küstenregionen Kroatiens mit ca. 2.360 €/m² etwas unterhalb des Preises der Wohnungen. Die teuersten Regionen in Kroatien liegen in den Zentren Dubrovnik, Split, der Insel Hvar, Rovinj und Opatija. Dabei fällt auf, dass insbesondere Mittel-Dalmatien mit dem Zentrum Split inzwischen einen Spitzenplatz als Region mit beinahe 2.900 €/m² einnimmt, gefolgt von Süd-Dalmatien mit der Dubrovnik-Region. Vergleichsweise günstig sind die Häuser in Nord-Dalmatien mit 2.000 €/m² sowie in der Kvarner Bucht mit 2.150 €/m²; dazwischen liegt das ehemals recht hochpreisige Istrien mit durchschnittlich 2.340 €/m².

Basis = Häuser: 2.753; Wohnungen 2.719; Gesamt 5.472
Durchschnittliche Quadratmeterpreise / Immobilientyp (€ / m²)
Region Haus Wohnung Gesamt
Istrien 2.340 2.290 2.310
Kvarner Bucht 2.150 2.430 2.290
Nord-Dalmatien 2.000 2.250 2.110
Mittel-Dalmatien 2.880 2.620 2.750
Süd-Dalmatien 2.640 3.330 2.910
Gesamt 2.360 2.440 2.400

Was kosten Wohnungen in Kroatien?


Die Preise für Wohnungen und Ferienappartements liegen durchschnittlich bei 2.440 €/m².
Auch hier finden sich recht ausgeprägte Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen. In Süd-Dalmatien mit seinem vergleichsweise geringen Angebot von Wohnungen auf dem Immobilienmarkt müssen immerhin schon 3.330 €/m²  gezahlt werden, gefolgt von Mittel-Dalmatien mit 2.620 €/m².

Mit einem Preis von 2.430 €/m² nehmen die Appartements in der Kvarner Bucht einen mittleren Platz ein, wohingegen die beiden Regionen Nord-Dalmatien und (West-)Istrien mit 2.250 €/m² bzw. 2.290 €/m² darunter liegen.
Wer also eine Wohnung in Süd-Dalmatien, vor allem in der Region Dubrovnik, sein eigen nennen möchte, muss im Durchschnitt schon um die 50% mehr für den Quadratmeter bezahlen als in der Region Zadar.

Die Preisentwicklung bei den Immobilientypen Haus und Wohnung gestaltete sich - verglichen mit Anfang 2017 zu Mai 2020 - folgendermaßen:
Basis = Häuser: 2.753; Wohnungen 2.719; Gesamt 5.472
Preisentwicklung Anfang 2017 - Mai 2020 / Immobilienart
Region Haus Wohnung Gesamt
Istrien 16 % 17 % 16 %
Kvarner Bucht 19 % 17 % 18 %
Nord-Dalmatien 12 % 20 % 15 %
Mittel-Dalmatien 15 % 17 % 16 %
Süd-Dalmatien 6 % 34 % 16 %
Gesamt 16 % 18 % 17 %

Die Preisentwicklung bei den Häusern und Villen zeigt deutliche Unterschiede in den Regionen.
Während in Süd-Dalmatien die Preise der Villen und Häuser in 3 Jahren nur um ca. 6 % stiegen, veränderten sich die damals sehr günstigen / moderaten Preise in der Region Kvarner Bucht sehr deutlich mit +19 %. Nord-Dalmatien mit seiner regen Bautätigkeit nimmt hier den aus Käufersicht vergleichsweise attraktivsten Platz ein.

Die Entwicklung bei Wohnungen / Appartements ist - mit Ausnahme von Süd-Dalmatien - relativ ausgeglichen mit 17 % bis 20 % und liegt mit 18 % im Gesamten noch leicht über derjenigen der Häuser / Villen.
In Süd-Dalmatien fand der stärkste Preisaufschwung bei den Appartements mit plus 34 % statt. Gründe hierfür sind unserer Einschätzung nach die deulich gestiegene mediale Präsenz durch beliebte Serien wie Game of Thrones, den Film Star Wars VIII und auch Instagram Posts von Prominenten mit sehr hoher Reichweite. Zusätzlich beobachteten wir auch einen Nachfrageüberhang, da die Angebotssteigerung an Appartements in dieser Region im Landesvergleich nur sehr schwach ausgeprägt war.


Welchen Preisaufschlag zahlt man für Meerblick, Meernähe und Baujahr?



Preisfaktor Meerblick


Ob eine Immobilie den Blick aufs Meer bietet oder nicht, ist sicher für einen guten Teil der Käufer, welche häufig selbst aus den jeweiligen Inlandsteilen ihrer Heimatländer kommen, ein wesentlicher und kaufentscheidender Faktor. Die Küstenlinie von Kroatien ist in weiten Teilen dergestalt, dass relativ häufig Meerblick möglich ist; in manchen Regionen wie in Ost-Istrien, an den Hängen des Velebitgebirges in der Kvarner Bucht oder am Biokovo-Massiv bei Makarska sind Immobilien ohne Meerblick sogar eher die Ausnahme, während z.B. im relativ flachen West-Istrien die Immobilie schon recht nah am Meer gelegen sein muss, um über nennenswerten Meerblick zu verfügen.
Angesichts der Tatsache, dass viele Käufer in den letzten Jahren aus eher nicht am Meer gelegenen Gebieten Zentraleuropas kamen, ist es verständlich, dass der Faktor Meerblick sich deutlich im Preis widerspiegelt.

Basis = Häuser mit MB: 1.727; Häuser ohne MB: 1.026; Wohnungen mit MB 1.657; Wohnungen ohne MB: 1.062
Preise für Immobilien mit Meerblick / ohne Meerblick in €
Region Haus Wohnung
mit MB ohne MB Aufpreis mit MB ohne MB Aufpreis
Istrien 2.840 1.920 920 2.530 2.040 490
Kvarner Bucht 2.450 1.580 870 2.610 2.070 540
Nord-Dalmatien 2.310 1.460 850 2.420 2.030 390
Mittel-Dalmatien 3.120 2.250 870 2.640 2.560 80
Süd-Dalmatien 2.880 2.250 630 3.430 3.190 240
Gesamt 2.680 1.810 870 2.600 2.190 410

Insbesondere bei den Häusern / Villen ist der Aufpreis im Allgemeinen recht stark ausgeprägt. Im Mittel kostete der Quadratmeter 870 € mehr für ein Objekt mit Meerblick als ohne Meerblick, was im Durchschnitt knapp 50 % Preisprämie für den Faktor Meerblick bedeutet.
Dabei ist der Aufschlag mit 630 €/m² in Süd-Dalmatien am geringsten und in Istrien am größten mit 920 €/m². Bezüglich Istrien ist zu erwähnen, dass hier - aufgrund der weitenteils flachen Landschaftsstruktur im geschäftigen West-Istrien - auch der Preisfaktor Meernähe starken Einfluss ausübt; in vielen Orten muss die Immobilie nahe dem Meer gelegen sein - bei dort beschränktem, preisintensivem Platzangebot - um einen nennenswerten Meerblick bieten zu können.

Interessant ist auch die Entwicklung der Preise für den Meerblick-Aufschlag bei Häusern/Villen: legten die Preise bei Objekten ohne Meerblick in den letzten 3 Jahren von durchschnittlich 1.700 €/m² um 110 € bzw. gut 6 % auf 1.810 €/m² zu, so betrug die entsprechende Steigerung bei den Häusern / Villen mit Meerblick gut 380 €/m² von 2.300 €/m² auf 2.680 €/m².

Bei den Wohnungen / Appartements an der kroatischen Küste ist der Preisaufschlag für Meerblick ca. 19 % auch sichtbar vorhanden, wenngleich auch wesentlich weniger ausgeprägt als bei Häusern. Im Mittel beträgt er mit 410 €/m² noch nicht einmal die Hälfte des Aufschlags bei Häusern.
Dies erklärt sich zum einen aus der etwas unterschiedlichen Käuferstruktur und dem deutlich niedrigeren Gesamtpreis als bei der Kategorie Häuser/Villen. Wohnungen werden auch häufiger von der einheimischen Bevölkerung und Bewohnern der anderen ehemals jugoslawischen Teilrepubliken gekauft, für die der Meerblick oft als Vorteil, aber nicht als das entscheidende Kriterium gilt.
Am stärksten ausgeprägt ist der Meerblick-Aufschlag insgesamt im Norden der Küstenregionen, am geringsten bei den Wohnungen in Mittel-Dalmatien.

Hinsichtlich der Entwicklung des Meerblick-Aufschlags bei Wohnungen / Appartements seit 2017 steigerte er sich vor drei Jahren im Mittel von knapp 350 €/m² auf jetzt 410 €/m² - dies zeigt eine "normale" Entwicklung also innerhalb der allgemeinen Preissteigerung von Appartements.



Preisfaktor Meernähe


Für viele - insbesondere ausländische - Käufer spielt bei der Wahl die Nähe zum Meer und Strand eine wichtige Rolle. Dabei wird häufig zwischen den Kategorien "direkt am Meer / 1. Reihe Meer", "nahe am Meer / fußläufig" und "weiter entfernt" unterschieden. Diese Begriffe werden natürlich individuell unterschiedlich definiert und sind je nach einzelner Objektlage auch unterschiedlich zu betrachten - so bedeuten nah oder fußläufig (bis 300 m Meerentfernung Luftlinie etwa) bei einem Objekt am steilen Hang am Velebitgebirge etwas völlig anderes als im flachen West-Istrien oder im Zadar-Umland.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass in Kroatien allgemein eine 70 m-Schutzzone (vom Meeresufer aus) gilt, in der nicht gebaut werden darf, es sei denn, in genehmigten Flächennutzungsplänen der Gemeinden sind eng begrenzte Gebiete davon als Bauland ausgewiesen. De facto ergibt sich daraus eine Verknappung des 1.Reihe-Landes, welche sich steigernd auf den Preis auswirkt.

Basis = Häuser: "Direkt am Meer": 338; "Nah": 865; "Sonstige" 922; Wohnungen: "Direkt am Meer": 228; "Nah": 1.118; "Sonstige": 864
Quadratmeterpreise in Abhängigkeit von der Nähe zum Meer in €/m²
Region Preise: Haus / Villa Preise: Wohnung
  Direkt am Meer 
(0 - 30 m)
Nah
(31- 300 m)
Entfernt
(> 300 m)
Direkt am Meer 
(0 - 30 m)
Nah
(31- 300 m)
Entfernt
(> 300 m)
Istrien 5.190 2.760 2.150 3.090 2.670 2.130
Kvarner Bucht 3.570 2.170 2.210 3.510 2.180 1.880
Nord-Dalmatien 3.210 1.820 1.690 3.100 2.180 1.880
Mittel-Dalmatien 4.470 2.470 3.030 2.930 2.590 2.710
Süd-Dalmatien 3.720 2.560 2.170 3.900 3.880 1.630
Gesamt 3.870 2.210 2.210 3.210 2.520 2.200

Diese Tabelle zeigt teilweise enorme Aufschläge für eine Immobilie mit dem Merkmal "Direkt am Meer / 1. Reihe Meer" gegenüber denen, die weiter entfernt (>300 m Luftlinie) sind.

Bei den Häusern / Villen beträgt dieser Aufpreis im Mittel 75 % des Basispreises gegenüber der Kategorie "weiter entfernt" - 3.870 €/m² gegenüber 2.210 €/m². Auch hier sind die Unterschiede in den einzelnen Landesteilen deutlich ausgeprägt. Während sie in den übrigen Teilen des Landes 1.300-1600 €/m² ausmachen, schlagen sie in Istrien mit durchschnittlich 3.040 €/m² zu Buche, was deutlich mehr als das Doppelte des Basispreises selbst ausmacht, diesen sogar um ca. 140 % übersteigt.

Die Wohnungen / Appartements zeigen ebenfalls einen deutlichen Aufschlag für die Meernähe, wenngleich auch mit 46 % ("direkt"-"entfernt") durchschnittlich deutlich weniger ausgeprägt.
Am geringsten ist der Aufpreis in Mittel-Dalmatien mit ca. 220 €/m², am deutlichsten schlägt er in Süd-Dalmatien mit ca. 2.270 €/m² zu Buche.



Preisfaktor Baujahr


Angesichts der Tatsache, dass in den letzten 3 Jahren in manchen Gebieten entlang der kroatischen Küste relativ viel neu gebaut wurde und das Baujahr für eine Reihe von Interessenten ebenfalls ein relevantes Kaufmerkmal darstellt, lohnt sich ein Blick auf die durchschnittlichen Preisaufschläge für "neue / neuere Objekte" - hier definiert als höchstens 5 Jahre alte Immobilien, d.h. Baujahr 2015 oder jünger.

Basis = Kategorie Neu: 1.521 (Bj. ab 2015); Kategorie älter 3.547 (Bj. bis 2015)
Durchschnittliche Quadratmeterpreise in €: Vergleich neue und alte Immobilien
Region Häuser und Wohnungen
  Neu: (Bj. ab 2015) älter: (Bj. bis 2015)  Aufpreis
Istrien 2.390 2.230 160
Kvarner Bucht 2.800 2.080 720
Nord-Dalmatien 2.480 1.810 670
Mittel-Dalmatien 3.100 2.530 570
Süd-Dalmatien 2.930 2.880 50 (n.s.)
Gesamt 2.670 2.210 460

Wie die Tabelle zeigt, wurden im Mittel neue Immobilien mit einem Preisaufschlag von 460 €/m² gegenüber älteren Objekten angeboten.
Zu beachten, dass deutliche Aufschläge von 570 - 720 €/m² in den Regionen Mittel-Dalmatien, Nord-Dalmatien und vor allem der Kvarner Bucht zu sehen sind, wobei Istrien hier einmal mehr eine Ausnahme bildet mit "nur" plus 160 €/m² im Durchschnitt.

Die Ergebnisse für Süd-Dalmatien sind in diesem Bereich aufgrund der geringen Fallzahl in einer Kategorie als nicht signifikant einzustufen.

Interessant ist ebenfalls die Betrachtung der Entwicklung der Preisprämie für neue Immobilien - sie betrug vor 3 Jahren 350 €/m² ggü. 460 €/m² im Jahr 2020. Dies zeigt ein Plus von 31 %, welches die allgemeine Preissteigerung von 17 % deutlich übertrifft.




Hintergründe der Preisentwicklung


Der beschriebene deutliche Preisaufschwung für Immobilien in Kroatien an der Adriaküste erklärt sich aus folgenden Faktoren:
  1. Das immer noch relativ niedrige Preisniveau im Vergleich zu anderen Mittelmeerländern in Verbindung mit der guten Erreichbarkeit per Kfz.
  2. Die gute wirtschaftliche Lage in den Heimatländern vieler Käufer, die zu einem bedeutenden Prozentsatz aus Mitteleuropa - verstärkt auch aus den mittel-/osteuropäischen Staaten - kamen:
    • stabile wirtschaftliche Entwicklungs- und Einkommenssituationen
    • hohe Liquidität bei geringen Sollzinsen
    • mangelnde Attraktivität der Geldanlage auf dem heimischen Markt (Stichpunkt: negative Habenzinsen)
    • sehr hohe Immobilienpreise als Anlagealternative in den Heimatländern.
  3. Stetig deutlich anwachsende Tourismuszahlen in Kroatien aufgrund
    • instabiler Situationen / Preisverfall in alternativen Mittelmeerländern, die so manchen sonstigen Türkei-/ Tunesien-/ Italien-Urlauber auf die Destination Kroatien umschwenken ließ.
    • sonnenreicher Sommer in den letzten Jahren, die auch kurzentschlossene Touristen aus nähergelegenen Gebieten angezogen hatte.
  4. Verschiedene Maßnahmen des kroatischen Staats wie z.B. die Senkung der staatlichen Immobilienerwerbssteuer von 4 % auf 3 % Anfang des Jahres 2019.

Außerdem war in der Praxis deutlich ein neuer Trend zu erkennen: die Zunahme von Investoren-Interessenten, welche vorrangig wegen rentabler Verzinsung von "Betongold" via Vermietungsgeschäft und Wertsteigerung im Wiederverkauf investierten.



Ausblick und Prognose für den Immobilienmarkt


Für den Ausblick auf das Jahr 2020 bzw. darüber hinaus sind wir kurzfristig für das kommende Jahr abwartend, mittelfristig aber durchaus optimistisch gestimmt für eine weiterhin positive Preisentwicklung.

2020: Das Ende von 2019 und der Beginn von 2020 verzeichneten ein sehr starkes Interesse am Immobilienmarkt in Kroatien, welches dann aber ab März abrupt durch die Coronakrise gestoppt wurde. Wir sehen im Moment der Coronakrise - Mitte Mai 2020 - eine Reihe von verschiedenen Szenarien für die kommenden Monate:
a. Abschwung-Variante: die touristische Vorsaison fiel schon ins Wasser, die touristische Hauptsaison wird stark durch Hygienemaßen eingeschränkt, Immobilieneigentümer "müssen" verkaufen aufgrund von platzenden Kalkulationen -> es kommen wenig Käufer, die Preise sinken.
b. Optimistische Variante: Kroatien hat die Coronakrise bisher im europäischen Vergleich mit am besten gemeistert. Viele der Urlauber und Kaufinteressenten, die sich bisher vorrangig für Spanien und Italien interessierten, kommen nun zusätzlich nach Kroatien - der Strom von Urlaubern und Kaufinteressenten "konzentriert" sich sozusagen auf Kroatien und wenige andere Destinationen. In diesem Fall erwarten wir eine relative Stabilität bei den Preisen bis hin zu einer sehr positiven Entwicklung.

Die Basisfaktoren für eine Kaufentscheidung zugunsten einer Immobilie an der kroatischen Adriaküste sind immer noch positiv:
  1. Das Preisniveau von ca. 2.400 €/m² ist immer noch relativ niedrig im Mittelmeervergleich; zwar wird noch viel gebaut, kommt somit auf den Markt und wirkt etwas dämpfend auf den Preisauftrieb − jedoch sind die Wertsteigerungsaussichten vieler Immobilien bei diesen Preisen immer noch gut.
  2. Darüber hinaus gibt es seit Anfang des Jahres 2019 noch eine Erleichterung bei den Kauf-Nebenkosten: die Immobilienerwerbsteuer von 4 % wurde auf 3 % gesenkt.
  3. Die wirtschaftliche Lage der vielen Käufer in Mitteleuropa wird sich wieder stabilisieren − bei gleichzeitiger
    • guter Liquidität aufgrund der geringen Darlehenszinsen auf Sicherungs-Objekte in den Heimatländern
    • mangelnde Attraktivität der Geldanlage im Heimatland der Käufer, u.a. aufgrund der hohen heimischen Immobilienpreise und niedrigen Guthabenzinsen
  4. Ein Teil der Gründe für eine erneute gute touristische Saison mit Folgeeffekten auf den Immobilienmarkt besteht fort:
    • Alternativmärkte im arabischen und türkischen Bereich um das Mittelmeer verlieren durch politische Instabilität an Attraktivität
    • Kroatien ist ein relativ rechtssicheres EU-Land mit existierendem Grundbuchwesen, das sich dazu auf den Zutritt zur Euro- und Schengenzone vorbereitet.
    • gute Erreichbarkeit; auch per PKW
    • geringe Sorge vor Einbruchskriminalität im europäischen Vergleich

Im Sinne einer Prognose wären wir daher nicht überrascht, wenn ein Mix der skizzierten Szenarien stattfände:

2020: Die Preise verhalten sich im Laufe des Jahres 2020 insgesamt stabil, jedoch mit leichten Einbußen im mittel-niedrigen Preissegment (wegen der Corona-bedingten Liquidität der entsprechenden Käuferschichten im Ausland). Sie bleiben stabil im unteren Preissegment und ziehen im oberen Preissegment an, da für diese Käuferschicht Negativzinsen, Flucht ins Betongold bei Inflationserwartungen bzw. öffentlicher Schuldenaufnahme, weiter als kaufentscheidende Gründe wirken.

2021+: Die Ausnahmesituation Corona stabilisiert sich wieder, die og. Gründe wirken fort, die Preise steigen weiter.

Aktuelle Immobilienpreise in Istrien im Jahr 2020

Immobilienpreise und Entwicklung in Istrien


Wir haben die geografische Halbinsel Istrien hier aus Gründen der Analyse in sieben verschiedene Regionen unterteilt, wobei die Gebiete um Opatija, Lovran und Moscenicka Draga verwaltungsmäßig und kulturell zur Kvarner Bucht gehören. 
Insgesamt hatte Istrien im Dreijahres-Vergleich einen Zuwachs von 16 % bei den Immobilienpreisen zu verzeichnen - von 2.000 €/m² auf nunmehr 2.310 €/m².

Preisführend ist dabei die Region an der Westküste um Rovinj, die inzwischen die Region um Opatija sogar noch leicht übertroffen hat und mit +35 % Steigerungsrate ggü. 2017 einen Spitzenplatz in Istrien einnimmt. Auf dem nächsten Platz liegt die Region um Umag mit ca. 2.600 €/m², das von seiner günstigen Lage als nördlichstes Gebiet hinsichtlich der Erreichbarkeit / kurzen Anfahrtswegen profitiert. Im Vergleich dazu kann man in Pula und in der Gegend von Labin / Rabac im südlichen Ost-Istrien noch relativ günstig eine Immobilie erwerben - jedoch sind auch dort die Preise um ca. 17 % gestiegen.

Der Preisaufschlag für den Meerblick bei Immobilien in Istrien beträgt durchschnittlich heute 33 % oder 660 €/m² - im Jahr 2017 betrug der entsprechend Prozentsatz noch ca. 29 % bzw. 500 €/m².
Besonders stark ist dieser Aufschlag im Bereich Umag im Nordwesten ausgeprägt, wo im Durchschnitt ca. 75 % mehr für einen Immobilien-Quadratmeter gefordert wird, sofern das Objekt einen Blick aufs Meer bietet. Dagegen mutet die Preisprämie für den Meerblick in Novigrad mit 15 % schon beinahe bescheiden an.

Region Ø Preis/m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Umag 2.600 3.290 1.870
Novigrad 2.470 2.570 2.240
Rovinj 3.100 3.580 2.650
Porec 2.260 2.570 2.020
Pula 1.930 2.330 1.780
Medulin 2.140 2.300 1.950
Labin / Rabac 1.970 2.320 1.620
Lovran / M. Draga* 2.500 2.570 2.290
Opatija* 3.080 3.350 2.560
Istrien 2.310 2.650 1.990
* verwaltungsmäßige Zuordnung zur Kvarner Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten.


Der mittlere Preisaufschlag von 33 % für den Meerblick ergibt sich dabei vor allem aus den Unterschieden bei den Immobilienarten: bei den Häusern / Villen beträgt die Preisprämie ca. 48 % über alle Unterregionen hinweg, wohingegen bei den Wohnungen diese nur mit etwa 24 % zu Buche schlägt.
Für ein Haus mit Meerblick waren in Istrien im Mai 2020 im Durchschnitt 920 €/m² (2017: 700 €/m²) mehr gefordert als für eines ohne Meerblick. Bei Wohnungen beträgt der entsprechende Aufschlag ca. 480 €/m² (2017: 370 €/m²) für den Blick aufs kühle Nass. 

Immobilienpreise 2020 Kvarner Bucht, Kroatien.

Immobilienpreise und Entwicklung in der Kvarner Bucht



Aus Analysegründen ist die Region Kvarner Bucht in zehn touristische Unterregionen aufgeteilt, wobei die hier auch dargestellte Insel Pag nur zum kleineren Teil zum Bereich Kvarner Bucht gehört, zum größeren Teil in ihrem südlichen Bereich zu Nord-Dalmatien gezählt wird. Die Ergebnisse der Insel gehen in die Durchschnittsberechnungen von Nord-Dalmatien ein. 

Insgesamt belegte die Region bei der prozentualen Preissteigerung der Immobilien, verglichen mit 2017 mit ca. 18 % den Spitzenplatz, allerdings ausgehend von einer sehr niedrigen Basis. Wenngleich die Region Kvarner Bucht im durchschnittlichen Preisniveau bei Immobilien mit knapp 2.300 €/m² auch heute noch zu den günstigen Regionen an der kroatischen Adria zählt, gibt es dennoch enorme Unterschiede im Preisniveau aufgrund der Vielfältigkeit der Region.

Muss man in der nördlichen Kvarner Bucht in Opatija ca. 3.080 €/m² bezahlen, so wird in der südlichen Kvarner Bucht, im Bereich Senj mit 1.480 €/m² von den Eigentümern durchschnittlich noch nicht einmal die Hälfte gefordert. Mittelplätze nehmen Crikvenica, Cres und Lovran / Moscenicka Draga mit 2.310 - 2.500 €/m² ein.

Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Lovran / M. Draga 2.500 2.570 2.290
Opatija 3.080 3.350 2.560
Rijeka 2.050 2.320 1.660
Insel Cres / Losinj 2.370 2.530 2.190
Insel Krk 2.770 2.910 2.150
Crikvenica 2.310 2.650 1.770
Novi Vinodolski 1.770 2.040 1.430
Senj 1.480 1.700 1.220
Insel Rab 1.810 2.100 1.430
Karlobag / Starigrad Paklenica 1.620 1.670 1.480
Insel Pag* 1.770 1.890 1.590
Kvarner Bucht 2.290 2.530 1.830
* nicht in Durchschnittsberechnung der Kvarner Bucht enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien.
Der Preisaufschlag für Meerblick beträgt in dieser Region im Durchschnitt 38 % oder 700 €/m² - vor drei Jahren, Anfang 2017 waren das noch 23 % bzw. 400 €/m². Auch dies spiegelt die Relevanz des Standortfaktors Meerblick - besonders bei den ausländischen Käufern - wider die mehrheitlich nicht aus Küstengegenden kommen.

Im Bereich Crikvenica müssen ca. 50 % mehr für den Meerblick gezahlt werden, als ohne diesen - durchschnittlich 880 €/m². Dahingegen ist der Aufschlag im Bereich Karlobag mit 13 % relativ gering, was hierbei jedoch auch an der Fallzahl liegen kann - es gibt aufgrund der steil abfallenden Landschaft häufig gar nicht so viele Objekte ohne Meerblick.

In Bezug auf die Immobilienarten sind in der Kvarner Bucht durchschnittlich 58 % oder 920 €/m² (2017: 390 €/m²) Preisprämie für den Meerblick bei den Häusern / Villen zu zahlen; bei den Wohnungen beträgt der Satz nur 26 % oder 540 €/m² (2017: 400 €/m²).

Immobilienpreise Nord-Dalmatien, Kroatien im Jahr 2020

Immobilienpreise und Entwicklung Nord-Dalmatien


Die Region Nord-Dalmatien umfasst in dieser Analyse acht Regionen, wobei der Bereich Karlobag / Starigrad Paklenica statistisch in der Region Kvarner Bucht eingeht, die Insel Pag jedoch bei Nord-Dalmatein.

Die Region ist im entsprechenden Vergleich innerhalb der kroatischen Küstenregionen inzwischen die günstigste Region durchschnittlich mit 2.110 €/m², was sicher an der relativ starken Ausdehnung des Angebots an Neubauobjekten im Raum Zadar liegt. Circa 14 % Steigerung ggü. 2017 waren aber auch hier zu verzeichnen.

Im Vergleich der Unterregionen in Nord-Dalmatien kann man vereinfacht sagen, dass die Preise von Norden (Pag, Starigrad Pakl.) nach Süden hin steigen, den Sondereinfluss der Stadtregion Zadar einmal ausgeklammert. So werden in Pag durchschnittlich 1.770 €/m² von den Eigentümern gefordert, im Bereich Primosten / Rogoznica zu Split hin sind es schon im Mittel 710 € mehr pro Quadratmeter.
 
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Karlobag / Starigrad* 1.620 1.670 1.480
Insel Pag 1.770 1.890 1.590
Insel Vir / Nin 1.890 2.110 1.640
Zadar 2.350 2.580 1.950
Ugljan / Pasman / Dugi Otok 2.040 2.170 1.870
Biograd na Moru 1.950 2.170 1.730
Insel Murter / Tisno 2.160 2.560 1.580
Vodice / Sibenik 2.020 2.310 1.640
Primosten / Rogoznica 2.480 2.650 2.010
Nord-Dalmatien 2.110 2.360 1.750
* nicht in Durchschnittsberechnung von Nord-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Kvarner Bucht.
 
Für den Meerblick müssen hier im Durchschnitt etwa 35 % (610 €/m²) mehr aufgewendet werden als für ein Objekt ohne Meerblick. Auch hier wieder eine Steigerung ggü. 2017, wo es noch 450 €/m² Aufpreis waren. Objekte ohne Meerblick legten in der Zeit preismäßig um 13 % zu, solche mit Meerblick um 18 % bzw. 360 €/m².

Besonders stark wird der Meerblick im Bereich Insel Murter / Tisno gewertet mit 980 €/m² Zuschlag, was etwa 62 % Mehrpreis auf den entsprechenden Wert ohne diesen Blick bedeutet. Relativ moderat sind die entsprechenden Preisprämien mit ca. 300 € auf den Inseln Pag sowie im Zadar-Archipel.

Hinsichtlich der Objektarten Häuser/Villen und Wohnungen bietet sich hier - wie schon in Istrien und Kvarner - ein ähnliches Muster: bei Häusern beträgt der Aufschlag ganze 58 % oder 850 € auf den Basiswert (2017: 570 €/m²), bei Wohnungen entsprechend weniger: nur 19 % oder 390 € pro Quadratmeter im Durchschnitt (2017: 320 €/m²) .

Preise Immobilien in Mittel-Dalmatien 2020, Kroatien.

Immobilienpreise und Entwicklung Mittel-Dalmatien


Der Bereich Mittel-Dalmatien gliedert sich in dieser Darstellung in acht Unterregionen, wobei der Bereich Primosten / Rogoznica, verwaltungsmäßig zu Nord-Dalmatien gerechnet wird, in dessen Durchschnitts-Statistik er damit auch eingeht.

In Mittel-Dalmatien mit den pulsierenden Zentren in der Region Trogir und Split mit seinem Flughafen findet sich ein spürbar höheres Preisniveau als in Nord-Dalmatien -  und zwar an der Festlandsküste von Norden her ansteigend bis Split, dann wieder nach und nach abfallend über Omis bis Makarska. Der Bereich von Split selbst kommt dabei mit durchschnittlich 3.700 €/m² (2017: 2.700 €/m²) schon recht deutlich in die Spitzengruppe der Unterregionen an der kroatischen Küste - vom Preisniveau inzwischen nicht mehr weit entfernt von Dubrovnik.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Primosten/Rogoznica* 2.480 2.650 2.010
Inse Ciovo / Trogir 2.610 2.730 2.080
Split 3.700 3.680 3.720
Insel Solta 2.270 2.510 1.580
Insel Brac 2.710 2.830 2.140
Insel Vis 2.130 2.430 1.500
Omis 2.540 2.840 2.010
Makarska 2.290 2.540 1.990
Insel Hvar 3.140 3.610 2.370
Mittel-Dalmatien 2.750 2.900 2.400
* nicht in Durchschnittsberechnung von Mittel-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien.
 
Der Preisaufschlag für Meerblick beträgt im Mittel 500 €/m² (2017: 300 €/m²), was angesichts der relativ hohen Basis nur etwa 20 % ausmacht.
Immobilien mit Meerblick verteuerten sich zu 2017 hier um 300 €/m², solche ohne Meerblick immerhin um 350 €/m², was die Sonderrolle Splits, als Magnet für zugereiste Beschäftigte aus anderen Ländern illustriert, denen es weniger um Meerblick als vielmehr um ein bezahlbares Heim geht. Auch Immobilien innerhalb der Stadtmauern des Diokletian-Palastes sind sehr begehrt und haben oftmals keinen Blick auf das Meer. Hier übersteigen sogar die durchschnittlichen Preise der Immobilien ohne Meerblick diejenigen des Vergleichspanels.

Das ansonsten "übliche" Bild eines ausgeprägten Preisaufschlags für Meerblick zeigt sich dabei in allen anderen Unterregionen von Mittel-Dalmatien: besonders ausgeprägt ist dies auf der Insel Hvar mit einem Plus von 1.280 €/m² mehr gegenüber Objekten ohne Meerblick, was immerhin 52 % ggü. einer schon recht hohen Basis ausmacht.
 
Beim Vergleich des Meerblick-Zuschlags bei den Immobilienarten zeigt sich das übliche Bild: 37 % oder 840 €/m² mehr bei den Villen und Häusern (2017: 950 €/m²) und nur 3 % oder 80 €/m² (2017: 170 €/m²) bei den Wohnungen. Diese Effekte sind auf die beschriebene Sonderrolle der Stadtregion Split zurückzuführen.

Immobilienpreise 2020 in Süd-Dalmatien, Kroatien.

Immobilienpreise in Süd-Dalmatien


Die Region Süd-Dalmatien umfasst in dieser Analyse insgesamt nur fünf Unterregionen, was auf der Tatsache beruht, dass hier das Immobilien-Marktangebot deutlich geringer ist, als in den anderen - leichter per Kfz erreichbaren -Küstenregionen von Kroatien. Allerdings verbessert sich die Erreichbarkeit - so wird vom kroatischen Festlandsteil eine Brücke auf die Halbinsel Peljesac gebaut, um rasch die weiter südlich gelegenen Teile der Region erreichen zu können, ohne die Grenze nach Bosnien / Herzegowina mit Wartezeit passieren zu müssen. Ebenso werden z.B. auf Korcula Flughafen-Kapazitäten geschaffen, was sich sicher im Preis niederschlagen wird.

Wie die untenstehende Tabelle zeigt, bestehen auch hier sehr ausgeprägte Preisunterschiede innerhalb der Bereiche von Süd-Dalmatien: allen voran natürlich die "Perle der Adria" Dubrovnik, das mit knapp 4.000 €/m² Durchschnittspreisen (2017: 3.300 €/m²) den Spitzenreiter der Regionen an der kroatischen Küste anführt (vor Split), gefolgt vom südlichen Umland mit der Flughafen-Region Cavtat / Konavle.

Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Ploce / Peljesac 2.100 2.260 1.210
Insel Korcula 2.340 2.970 1.590
Insel Lastovo (n.s.) 1.720 2.040 1.080
Dubrovnik 3.970 4.150 3.790
Cavtat / Konavle 3.290 3.210 3.420
Süd-Dalmatien 2.910 3.090 2.640
 
Preisunterschiede in punkto Meerblick bestehen auch hier fast durchgängig. Im Durchschnitt zahlt man 450 €/m² Aufpreis dafür, was einem Plus von 17 % entspricht. Im Jahr 2017 waren es ca. 500 €/m². 
Ausgeprägte Unterschiede bei der Preisprämie finden sich auf Korcula, Ploce / Peljesac und Lastovo; eine inverse Situation nur in der Flughafen-Region im Bereich Cavtat.

Hinsichtlich der Unterschiede bei den Immobilienarten bietet sich wieder das schon gewohnte Bild: beim Kauf von Häusern / Villen spielt der Meerblick mit durchschnittlich 27 % Aufschlag - 620 €/m² (2017: 510 €/m²) eine Rolle, bei den Wohnungen beträgt der Prozentsatz nur 7,5 % oder 240 €/m² (2017: ca. 400 €/m²).
Auch hier wieder die gewohnte Situation - im Wohnungsmarkt werden weniger Preisaufschläge für den Faktor Meerblick gefordert, als im Markt der Häuser, insbesondere der Villen.

Immobilien in Kroatien kaufen - Panorama Scouting.

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