Immobilienmarkt und aktuelle
Preise in Kroatien im Jahr 2020 - Entwicklungstendenzen
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Kroatien in den Regionen an der Küste und
auf den
Inseln?
Die letzten drei Jahre waren durch recht deutliche Preissteigerungen im
Immobiliensektor gekennzeichnet. Der Nachfrage- und Preisaufschwung, der
sich seit 2015/2016 abzeichnete, hat erheblich an Fahrt gewonnen: kostete im
Jahr 2017 der durchschnittliche Quadratmeter noch 2.050 €, so sind die
Preise um ca. 17 % gestiegen, auf ca. 2.400 € pro Quadratmeter.
Der Grund für diese Entwicklung ist
einerseits in den
steigenden Tourismuszahlen in Kroatien
(21
Millionen Touristen in Kroatien im Jahr 2019) zu sehen; ebenso spielt dabei der Wunsch vieler Touristen, den nächsten
Strandurlaub in den eigenen vier Wänden zu verbringen, eine große Rolle.
Interessant
ist auch die Tatsache, dass ein guter Teil der Nachfrage an
Immobilien entlang der Küste aus dem Ausland kam. An vorderer Stelle stehen dabei
sicher Käufer von Ferienimmobilien aus Österreich, Slowenien und
Deutschland, doch auch mehr und mehr Käufer aus mittel-osteuropäischen
Staaten wie Slowakei, Ungarn, Tschechien und Polen drängen auf den nahe
gelegenen und gut erreichbaren Immobilienmarkt an der Mittelmeerküste. Es zeichnet
sich immer mehr ab, dass Kroatien zum "Florida Europas" wird.
Basis = 5.472 Immobilien (2020), 5.107 Immobilien
(2017)
Region |
∅ Preis / m² in 2017 |
∅ Preis / m² in 2020 |
3-Jahres Trend |
Istrien |
2.000 |
2.310 |
16 %
▲ |
Kvarner Bucht |
1.950 |
2.290 |
18 %
▲ |
Nord-Dalmatien |
1.850 |
2.110 |
14 %
▲ |
Mittel-Dalmatien |
2.350 |
2.750 |
17 %
▲ |
Süd-Dalmatien |
2.500 |
2.910 |
16 %
▲ |
Kroatien / Gesamt |
2.050 |
2.400 |
17 %
▲ |
Die Steigerungen bei den Immobilienpreisen betrafen alle Regionen ziemlich
gleichmäßig mit 16-18 %, nur Nord-Dalmatien, wo viel gebaut wurde und das
Angebot somit deutlich ausgeweitet wurde, notierte mit "nur" 14 % etwas
schwächer.
Wenngleich auch die Steigerungsraten in alle Regionen
relativ homogen sind - alle profitierten von der Entwicklung - so
bestehen weiterhin dennoch deutliche Unterschiede in den absoluten
Preisniveaus zwischen den Regionen. Dies kommt der Entwicklungsstrategie
des Landes entgegen, die ja vorrangig auf Tourismus durch Privatanbieter
von Unterkünften setzt, um große Teile der Bevölkerung an den Einkünften
zu beteiligen, anstelle auf Massentourismus in großen Hotelanlagen.
Was kosten Immobilien in Kroatien?
Wie aus der Tabelle zu entnehmen ist, lagen die Durchschnittspreise von den
Immobilienarten Häuser/Villen und Wohnungen bei ca. 2.400 €/m².
Dabei bestehen auch heute noch bei den absoluten Preisen
durchaus merkliche Unterschiede zwischen den Regionen. So kostet die
Durchschnitts-Immobilie in Süd-Dalmatien doch immerhin 800 €/m² mehr als
z.B. in Nord-Dalmatien in der Gegend um Zadar.
Auch die Region in und um
Split in Mittel-Dalmatien zeigt deutlich spürbare Preissteigerungen; so müssen mittlerweile
in Süd-Dalmatien in der Region Dubrovnik schon bald 4.000 €/m² gezahlt
werden, wohingegen insbesondere Nord-Dalmatien, die Kvarner Bucht und
Istrien deutlich unter diesem Preisniveau liegen. Insgesamt zeigt sich die
Tendenz, dass die südliche Hälfte der
Küstenregionen des Landes höhere Preise aufweist als die nördliche Hälfte.
Immobilienpreise und
Entwicklungstendenzen bei Häusern und Wohnungen in Kroatien 2017 - 2020
Was kosten Häuser in Kroatien?
Im Mai 2020 lag der Durchschnittspreis von Häusern in den
Küstenregionen Kroatiens mit ca. 2.360 €/m² etwas unterhalb des Preises der
Wohnungen. Die teuersten Regionen in Kroatien
liegen in den Zentren Dubrovnik, Split, der Insel Hvar, Rovinj und Opatija. Dabei fällt auf, dass insbesondere Mittel-Dalmatien mit
dem Zentrum Split inzwischen einen Spitzenplatz als Region mit beinahe 2.900
€/m² einnimmt, gefolgt von Süd-Dalmatien mit der Dubrovnik-Region.
Vergleichsweise günstig sind die Häuser in Nord-Dalmatien mit 2.000 €/m²
sowie in der Kvarner Bucht mit 2.150 €/m²; dazwischen liegt das ehemals
recht hochpreisige Istrien mit durchschnittlich 2.340 €/m².
Basis = Häuser: 2.753; Wohnungen 2.719; Gesamt 5.472
Durchschnittliche Quadratmeterpreise / Immobilientyp (€
/ m²) |
Region |
Haus |
Wohnung |
Gesamt |
Istrien |
2.340 |
2.290 |
2.310 |
Kvarner Bucht |
2.150 |
2.430 |
2.290 |
Nord-Dalmatien |
2.000 |
2.250 |
2.110 |
Mittel-Dalmatien |
2.880 |
2.620 |
2.750 |
Süd-Dalmatien |
2.640 |
3.330 |
2.910 |
Gesamt |
2.360 |
2.440 |
2.400 |
Was kosten Wohnungen in Kroatien?
Die Preise für Wohnungen und Ferienappartements liegen
durchschnittlich bei 2.440 €/m².
Auch hier finden sich recht ausgeprägte
Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen. In Süd-Dalmatien mit seinem
vergleichsweise geringen Angebot von Wohnungen auf dem Immobilienmarkt
müssen immerhin schon 3.330 €/m² gezahlt werden, gefolgt von Mittel-Dalmatien mit
2.620 €/m².
Mit einem Preis von 2.430 €/m² nehmen die
Appartements in der Kvarner Bucht einen mittleren Platz ein, wohingegen die beiden Regionen Nord-Dalmatien und
(West-)Istrien mit 2.250 €/m² bzw. 2.290 €/m² darunter
liegen.
Wer also
eine Wohnung in Süd-Dalmatien, vor allem in der Region Dubrovnik, sein
eigen nennen möchte, muss im Durchschnitt schon um die 50% mehr für den
Quadratmeter bezahlen als in der Region Zadar.
Die Preisentwicklung bei den Immobilientypen Haus und Wohnung gestaltete sich - verglichen mit Anfang 2017
zu Mai 2020 - folgendermaßen:
Basis = Häuser: 2.753; Wohnungen 2.719; Gesamt 5.472
Preisentwicklung Anfang 2017 -
Mai 2020 /
Immobilienart |
Region |
Haus |
Wohnung |
Gesamt |
Istrien |
16 % |
17 % |
16 % |
Kvarner Bucht |
19 % |
17 % |
18 % |
Nord-Dalmatien |
12 % |
20 % |
15 % |
Mittel-Dalmatien |
15 % |
17 % |
16 % |
Süd-Dalmatien |
6 % |
34 % |
16 % |
Gesamt |
16 % |
18 % |
17 % |
Die Preisentwicklung bei den Häusern und Villen zeigt deutliche Unterschiede in den Regionen.
Während in Süd-Dalmatien die
Preise der Villen und Häuser in 3 Jahren nur um ca. 6 % stiegen, veränderten sich die damals sehr günstigen / moderaten Preise in
der Region Kvarner Bucht sehr deutlich mit +19 %. Nord-Dalmatien mit seiner regen
Bautätigkeit nimmt hier den aus Käufersicht vergleichsweise attraktivsten
Platz ein.
Die Entwicklung bei Wohnungen / Appartements ist - mit
Ausnahme von Süd-Dalmatien - relativ ausgeglichen mit 17 % bis 20 % und
liegt mit 18 % im Gesamten noch leicht über derjenigen der Häuser / Villen.
In Süd-Dalmatien fand der stärkste Preisaufschwung bei den Appartements
mit plus 34 % statt. Gründe hierfür sind unserer Einschätzung nach die
deulich gestiegene mediale Präsenz durch beliebte Serien wie Game of
Thrones, den Film Star Wars VIII und auch Instagram Posts von Prominenten
mit sehr hoher Reichweite. Zusätzlich beobachteten wir auch einen
Nachfrageüberhang, da die Angebotssteigerung an Appartements in dieser
Region im Landesvergleich nur sehr schwach ausgeprägt war.
Welchen Preisaufschlag zahlt man für
Meerblick, Meernähe und Baujahr?
Preisfaktor Meerblick
Ob eine Immobilie den Blick aufs Meer bietet oder nicht,
ist sicher für einen guten Teil der Käufer, welche häufig selbst aus den
jeweiligen Inlandsteilen ihrer Heimatländer kommen, ein
wesentlicher und
kaufentscheidender Faktor. Die Küstenlinie von Kroatien ist in weiten Teilen
dergestalt, dass relativ häufig Meerblick möglich ist; in manchen Regionen
wie in Ost-Istrien, an den Hängen des Velebitgebirges in der Kvarner Bucht
oder am Biokovo-Massiv bei Makarska sind Immobilien ohne Meerblick sogar
eher die Ausnahme, während z.B. im relativ flachen West-Istrien die
Immobilie schon recht nah am Meer gelegen sein muss, um über
nennenswerten Meerblick zu
verfügen.
Angesichts der Tatsache, dass viele Käufer in den letzten Jahren aus eher
nicht am Meer gelegenen Gebieten Zentraleuropas kamen, ist es verständlich, dass der
Faktor Meerblick sich deutlich im Preis widerspiegelt.
Basis = Häuser mit MB: 1.727; Häuser ohne MB:
1.026; Wohnungen mit MB 1.657; Wohnungen ohne MB: 1.062
Preise für Immobilien mit Meerblick / ohne Meerblick
in € |
Region |
Haus |
Wohnung |
|
mit MB |
ohne MB |
Aufpreis |
mit MB |
ohne MB |
Aufpreis |
Istrien |
2.840 |
1.920 |
920 |
2.530 |
2.040 |
490 |
Kvarner Bucht |
2.450 |
1.580 |
870 |
2.610 |
2.070 |
540 |
Nord-Dalmatien |
2.310 |
1.460 |
850 |
2.420 |
2.030 |
390 |
Mittel-Dalmatien |
3.120 |
2.250 |
870 |
2.640 |
2.560 |
80 |
Süd-Dalmatien |
2.880 |
2.250 |
630 |
3.430 |
3.190 |
240 |
Gesamt |
2.680 |
1.810 |
870 |
2.600 |
2.190 |
410 |
Insbesondere bei den Häusern / Villen ist der Aufpreis im Allgemeinen recht
stark ausgeprägt.
Im Mittel kostete der Quadratmeter 870 € mehr
für ein Objekt mit Meerblick als ohne Meerblick, was im
Durchschnitt
knapp 50 % Preisprämie für den Faktor Meerblick bedeutet.
Dabei ist
der Aufschlag mit 630 €/m² in Süd-Dalmatien am geringsten und in Istrien am
größten
mit 920 €/m². Bezüglich Istrien ist zu erwähnen, dass
hier - aufgrund der weitenteils flachen Landschaftsstruktur im geschäftigen
West-Istrien - auch der Preisfaktor Meernähe starken Einfluss ausübt; in
vielen Orten muss die Immobilie nahe dem Meer gelegen sein - bei dort beschränktem, preisintensivem
Platzangebot - um einen nennenswerten Meerblick bieten zu können.
Interessant ist
auch die Entwicklung der Preise für den Meerblick-Aufschlag bei Häusern/Villen: legten die Preise bei
Objekten ohne Meerblick in den letzten 3
Jahren von durchschnittlich 1.700 €/m² um 110 € bzw. gut 6 % auf 1.810 €/m² zu, so betrug
die entsprechende Steigerung bei den Häusern / Villen mit Meerblick gut 380 €/m²
von 2.300 €/m² auf 2.680 €/m².
Bei den Wohnungen / Appartements an der kroatischen
Küste ist der Preisaufschlag für Meerblick ca. 19 % auch sichtbar
vorhanden, wenngleich auch wesentlich weniger ausgeprägt als bei Häusern. Im
Mittel beträgt er mit 410 €/m² noch nicht einmal die Hälfte des Aufschlags
bei Häusern.
Dies erklärt sich zum einen aus der etwas unterschiedlichen
Käuferstruktur und dem deutlich niedrigeren Gesamtpreis als bei der
Kategorie Häuser/Villen.
Wohnungen werden auch häufiger von der einheimischen Bevölkerung und
Bewohnern der anderen ehemals jugoslawischen Teilrepubliken gekauft, für die der
Meerblick oft als Vorteil, aber nicht als das entscheidende Kriterium gilt.
Am stärksten ausgeprägt ist der Meerblick-Aufschlag insgesamt im
Norden der Küstenregionen, am geringsten bei den Wohnungen in
Mittel-Dalmatien.
Hinsichtlich der Entwicklung des
Meerblick-Aufschlags bei Wohnungen / Appartements seit 2017 steigerte er
sich vor
drei Jahren im Mittel von knapp 350 €/m² auf jetzt 410 €/m²
- dies zeigt eine "normale"
Entwicklung also innerhalb der allgemeinen Preissteigerung von Appartements.
Preisfaktor Meernähe
Für viele - insbesondere ausländische - Käufer spielt bei der Wahl
die Nähe zum Meer und Strand eine wichtige Rolle. Dabei wird häufig zwischen
den Kategorien "direkt am Meer / 1. Reihe Meer",
"nahe am Meer / fußläufig" und "weiter entfernt" unterschieden.
Diese Begriffe werden natürlich individuell unterschiedlich definiert und sind je
nach einzelner Objektlage auch unterschiedlich zu betrachten - so bedeuten
nah oder fußläufig (bis 300 m Meerentfernung Luftlinie etwa) bei einem
Objekt am steilen Hang am Velebitgebirge etwas völlig anderes als im flachen
West-Istrien oder im Zadar-Umland.
Dabei ist zu
berücksichtigen, dass in Kroatien allgemein eine 70 m-Schutzzone (vom
Meeresufer aus) gilt, in der nicht gebaut werden darf, es sei denn, in
genehmigten Flächennutzungsplänen der Gemeinden sind eng begrenzte Gebiete
davon als Bauland ausgewiesen. De facto ergibt sich daraus eine Verknappung
des 1.Reihe-Landes, welche sich steigernd auf den Preis auswirkt.
Basis = Häuser: "Direkt am Meer":
338; "Nah": 865; "Sonstige" 922; Wohnungen: "Direkt am
Meer": 228; "Nah": 1.118; "Sonstige": 864
Quadratmeterpreise in Abhängigkeit
von der Nähe zum Meer
in €/m² |
Region |
Preise: Haus / Villa |
Preise: Wohnung |
|
Direkt am Meer (0 - 30 m) |
Nah (31- 300 m) |
Entfernt (> 300 m) |
Direkt am Meer (0 - 30 m) |
Nah (31- 300 m) |
Entfernt (> 300 m) |
Istrien |
5.190 |
2.760 |
2.150 |
3.090 |
2.670 |
2.130 |
Kvarner Bucht |
3.570 |
2.170 |
2.210 |
3.510 |
2.180 |
1.880 |
Nord-Dalmatien |
3.210 |
1.820 |
1.690 |
3.100 |
2.180 |
1.880 |
Mittel-Dalmatien |
4.470 |
2.470 |
3.030 |
2.930 |
2.590 |
2.710 |
Süd-Dalmatien |
3.720 |
2.560 |
2.170 |
3.900 |
3.880 |
1.630 |
Gesamt |
3.870 |
2.210 |
2.210 |
3.210 |
2.520 |
2.200 |
Diese Tabelle zeigt
teilweise enorme Aufschläge für eine Immobilie mit
dem Merkmal "Direkt am Meer / 1. Reihe Meer" gegenüber denen, die weiter
entfernt (>300 m Luftlinie) sind.
Bei den Häusern / Villen beträgt
dieser Aufpreis im Mittel 75 % des Basispreises gegenüber der Kategorie "weiter entfernt" - 3.870
€/m² gegenüber 2.210 €/m². Auch hier sind die Unterschiede
in den
einzelnen Landesteilen deutlich ausgeprägt. Während sie in den übrigen
Teilen des Landes 1.300-1600 €/m² ausmachen, schlagen sie in
Istrien mit
durchschnittlich 3.040 €/m² zu Buche, was deutlich mehr als das
Doppelte des Basispreises selbst ausmacht, diesen sogar um ca. 140 % übersteigt.
Die Wohnungen / Appartements zeigen ebenfalls einen deutlichen Aufschlag für
die Meernähe, wenngleich auch mit 46 % ("direkt"-"entfernt") durchschnittlich
deutlich weniger ausgeprägt.
Am geringsten ist der Aufpreis in
Mittel-Dalmatien mit ca. 220 €/m², am deutlichsten schlägt er in
Süd-Dalmatien mit ca. 2.270 €/m² zu Buche.
Preisfaktor Baujahr
Angesichts der Tatsache, dass in den letzten 3 Jahren in manchen Gebieten
entlang der kroatischen Küste relativ viel neu gebaut wurde und das Baujahr
für eine Reihe von Interessenten ebenfalls ein relevantes Kaufmerkmal
darstellt, lohnt sich ein Blick auf die durchschnittlichen Preisaufschläge
für "neue / neuere Objekte" - hier definiert als höchstens 5 Jahre alte
Immobilien, d.h. Baujahr 2015 oder jünger.
Basis = Kategorie Neu: 1.521 (Bj. ab 2015);
Kategorie älter 3.547 (Bj. bis 2015)
Durchschnittliche Quadratmeterpreise
in €: Vergleich
neue und alte Immobilien |
Region |
Häuser und Wohnungen |
|
Neu: (Bj. ab 2015) |
älter: (Bj. bis 2015) |
Aufpreis |
Istrien |
2.390 |
2.230 |
160 |
Kvarner Bucht |
2.800 |
2.080 |
720 |
Nord-Dalmatien |
2.480 |
1.810 |
670 |
Mittel-Dalmatien |
3.100 |
2.530 |
570 |
Süd-Dalmatien |
2.930 |
2.880 |
50 (n.s.) |
Gesamt |
2.670 |
2.210 |
460 |
Wie die Tabelle zeigt,
wurden im Mittel neue
Immobilien mit einem
Preisaufschlag von 460 €/m² gegenüber älteren Objekten angeboten.
Zu
beachten, dass deutliche Aufschläge von 570 - 720 €/m² in
den Regionen Mittel-Dalmatien, Nord-Dalmatien und vor allem der Kvarner Bucht zu
sehen sind, wobei Istrien hier einmal mehr eine Ausnahme bildet mit "nur"
plus 160 €/m² im Durchschnitt.
Die Ergebnisse für Süd-Dalmatien sind in
diesem Bereich aufgrund der geringen Fallzahl in einer Kategorie als nicht
signifikant einzustufen.
Interessant ist ebenfalls die
Betrachtung der Entwicklung der Preisprämie für neue Immobilien - sie betrug
vor 3 Jahren 350 €/m² ggü. 460 €/m² im Jahr 2020. Dies zeigt ein Plus von
31 %, welches die allgemeine Preissteigerung von 17 % deutlich übertrifft.
Hintergründe der Preisentwicklung
Der beschriebene
deutliche Preisaufschwung für Immobilien in Kroatien
an der Adriaküste erklärt sich aus folgenden Faktoren:
- Das immer noch relativ niedrige Preisniveau im Vergleich zu anderen Mittelmeerländern
in Verbindung mit der guten Erreichbarkeit per Kfz.
- Die gute wirtschaftliche Lage in den Heimatländern vieler Käufer, die zu einem bedeutenden Prozentsatz aus Mitteleuropa
- verstärkt auch aus den mittel-/osteuropäischen Staaten - kamen:
- stabile wirtschaftliche Entwicklungs- und Einkommenssituationen
- hohe Liquidität bei geringen Sollzinsen
- mangelnde Attraktivität der Geldanlage auf dem heimischen Markt
(Stichpunkt: negative Habenzinsen)
- sehr hohe Immobilienpreise als Anlagealternative in den Heimatländern.
- Stetig deutlich anwachsende Tourismuszahlen in Kroatien aufgrund
- instabiler Situationen / Preisverfall in alternativen
Mittelmeerländern, die so manchen sonstigen Türkei-/ Tunesien-/
Italien-Urlauber auf die Destination Kroatien umschwenken ließ.
- sonnenreicher Sommer in den letzten Jahren, die auch kurzentschlossene Touristen aus
nähergelegenen Gebieten angezogen hatte.
- Verschiedene Maßnahmen des kroatischen Staats wie z.B. die Senkung der staatlichen Immobilienerwerbssteuer von 4 % auf 3 % Anfang des Jahres 2019.
Außerdem war in der Praxis deutlich ein neuer Trend zu erkennen: die Zunahme von Investoren-Interessenten, welche vorrangig
wegen rentabler Verzinsung von "Betongold" via
Vermietungsgeschäft und Wertsteigerung im Wiederverkauf investierten.
Ausblick und Prognose für den Immobilienmarkt
Für den
Ausblick auf das Jahr 2020 bzw. darüber hinaus sind wir
kurzfristig für das kommende Jahr abwartend, mittelfristig aber durchaus optimistisch
gestimmt für eine weiterhin
positive Preisentwicklung.2020: Das Ende von 2019 und der
Beginn von 2020 verzeichneten ein sehr starkes Interesse am Immobilienmarkt in Kroatien,
welches dann aber ab März abrupt durch die Coronakrise gestoppt wurde. Wir sehen im
Moment der Coronakrise - Mitte Mai 2020 - eine Reihe von verschiedenen
Szenarien für die kommenden Monate:
a. Abschwung-Variante: die
touristische Vorsaison fiel schon ins Wasser, die touristische
Hauptsaison wird stark durch Hygienemaßen eingeschränkt,
Immobilieneigentümer "müssen" verkaufen aufgrund von platzenden
Kalkulationen -> es kommen wenig Käufer, die Preise sinken.
b.
Optimistische Variante: Kroatien hat die Coronakrise bisher im
europäischen Vergleich mit am besten gemeistert. Viele der Urlauber und
Kaufinteressenten, die sich bisher vorrangig für Spanien und Italien
interessierten, kommen nun zusätzlich nach Kroatien - der Strom von
Urlaubern und Kaufinteressenten "konzentriert" sich sozusagen auf
Kroatien und wenige andere Destinationen. In diesem Fall erwarten wir
eine relative Stabilität bei den Preisen bis hin zu einer sehr positiven
Entwicklung.
Die
Basisfaktoren für eine Kaufentscheidung
zugunsten einer Immobilie an der kroatischen Adriaküste sind immer noch
positiv:
- Das Preisniveau von ca. 2.400 €/m² ist immer noch relativ niedrig im
Mittelmeervergleich; zwar wird noch viel gebaut, kommt somit auf den Markt und wirkt
etwas dämpfend auf den Preisauftrieb − jedoch sind die Wertsteigerungsaussichten vieler Immobilien bei diesen Preisen
immer noch gut.
- Darüber hinaus gibt es seit Anfang des Jahres 2019 noch eine Erleichterung bei den Kauf-Nebenkosten: die
Immobilienerwerbsteuer von 4 % wurde auf 3 % gesenkt.
- Die wirtschaftliche Lage der vielen Käufer in Mitteleuropa wird
sich wieder stabilisieren − bei gleichzeitiger
- guter Liquidität aufgrund der geringen Darlehenszinsen auf Sicherungs-Objekte in den Heimatländern
- mangelnde Attraktivität der Geldanlage im Heimatland der Käufer, u.a. aufgrund der hohen
heimischen Immobilienpreise und niedrigen Guthabenzinsen
- Ein Teil der Gründe für eine erneute gute touristische Saison
mit Folgeeffekten auf den Immobilienmarkt besteht fort:
- Alternativmärkte im arabischen und türkischen Bereich um das
Mittelmeer verlieren durch politische Instabilität an Attraktivität
- Kroatien ist ein relativ rechtssicheres EU-Land mit
existierendem Grundbuchwesen, das sich dazu auf den Zutritt zur
Euro- und Schengenzone vorbereitet.
- gute Erreichbarkeit; auch per PKW
- geringe Sorge vor
Einbruchskriminalität im europäischen
Vergleich
Im Sinne einer
Prognose wären wir daher nicht überrascht, wenn
ein Mix der skizzierten Szenarien stattfände:
2020: Die Preise
verhalten sich im Laufe des Jahres 2020 insgesamt stabil, jedoch mit
leichten Einbußen
im mittel-niedrigen Preissegment (wegen der Corona-bedingten Liquidität
der entsprechenden Käuferschichten im Ausland). Sie bleiben stabil im unteren
Preissegment und ziehen im oberen Preissegment an, da für diese
Käuferschicht Negativzinsen, Flucht ins Betongold bei
Inflationserwartungen bzw. öffentlicher Schuldenaufnahme, weiter als
kaufentscheidende Gründe wirken.
2021+: Die Ausnahmesituation
Corona stabilisiert sich wieder, die og. Gründe wirken fort, die Preise
steigen weiter.
Wir haben die geografische Halbinsel Istrien hier aus Gründen der Analyse in
sieben verschiedene Regionen unterteilt, wobei die Gebiete um Opatija,
Lovran und Moscenicka Draga verwaltungsmäßig und kulturell zur Kvarner Bucht
gehören.
Insgesamt hatte Istrien im Dreijahres-Vergleich einen
Zuwachs von 16 % bei den Immobilienpreisen zu verzeichnen - von 2.000 €/m²
auf nunmehr 2.310 €/m².
Preisführend ist dabei die Region an der
Westküste um Rovinj, die inzwischen die Region um Opatija sogar noch leicht
übertroffen hat und mit +35 % Steigerungsrate ggü. 2017 einen Spitzenplatz
in Istrien einnimmt. Auf dem nächsten Platz liegt die Region um Umag
mit ca. 2.600 €/m², das von seiner günstigen Lage als nördlichstes Gebiet hinsichtlich
der Erreichbarkeit / kurzen Anfahrtswegen profitiert. Im Vergleich
dazu kann man in Pula und in der Gegend von Labin / Rabac im südlichen
Ost-Istrien noch relativ günstig eine Immobilie erwerben - jedoch sind auch
dort die Preise um ca. 17 % gestiegen.
Der Preisaufschlag für den
Meerblick bei Immobilien in Istrien beträgt durchschnittlich heute 33 % oder
660 €/m² - im Jahr 2017 betrug der entsprechend Prozentsatz noch ca. 29 %
bzw. 500 €/m².
Besonders stark ist dieser Aufschlag im Bereich Umag
im Nordwesten ausgeprägt, wo im Durchschnitt ca. 75 % mehr für einen
Immobilien-Quadratmeter gefordert wird, sofern das Objekt einen Blick aufs
Meer bietet. Dagegen mutet die Preisprämie für den Meerblick in Novigrad
mit 15 % schon beinahe bescheiden an.
Region |
Ø Preis/m² in € |
Ø mit Meerblick |
Ø ohne Meerblick |
Umag |
2.600 |
3.290 |
1.870 |
Novigrad |
2.470 |
2.570 |
2.240 |
Rovinj |
3.100 |
3.580 |
2.650 |
Porec |
2.260 |
2.570 |
2.020 |
Pula |
1.930 |
2.330 |
1.780 |
Medulin |
2.140 |
2.300 |
1.950 |
Labin / Rabac |
1.970 |
2.320 |
1.620 |
Lovran / M. Draga* |
2.500 |
2.570 |
2.290 |
Opatija* |
3.080 |
3.350 |
2.560 |
Istrien |
2.310 |
2.650 |
1.990 |
* verwaltungsmäßige Zuordnung zur Kvarner Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten. |
Der mittlere Preisaufschlag von 33 % für den Meerblick ergibt
sich dabei vor
allem aus den Unterschieden bei den Immobilienarten: bei den Häusern /
Villen beträgt die Preisprämie ca. 48 % über alle Unterregionen hinweg,
wohingegen bei den Wohnungen diese nur mit etwa 24 % zu Buche schlägt.
Für ein Haus mit Meerblick waren in Istrien im Mai 2020 im Durchschnitt 920
€/m² (2017: 700 €/m²) mehr gefordert als für eines ohne Meerblick. Bei
Wohnungen beträgt der entsprechende Aufschlag ca. 480 €/m² (2017: 370 €/m²)
für den Blick aufs kühle Nass.
Aus Analysegründen ist die Region Kvarner Bucht in zehn
touristische Unterregionen aufgeteilt, wobei die hier auch dargestellte
Insel Pag nur zum kleineren Teil zum Bereich Kvarner Bucht gehört, zum größeren Teil
in ihrem südlichen Bereich zu Nord-Dalmatien gezählt wird. Die
Ergebnisse der Insel gehen in die Durchschnittsberechnungen von
Nord-Dalmatien ein.
Insgesamt belegte die Region bei der
prozentualen Preissteigerung der Immobilien, verglichen mit 2017 mit ca. 18 %
den Spitzenplatz, allerdings ausgehend von einer sehr niedrigen Basis.
Wenngleich die Region Kvarner
Bucht im durchschnittlichen Preisniveau bei Immobilien mit knapp
2.300 €/m² auch heute noch zu den günstigen Regionen an der kroatischen
Adria zählt, gibt es dennoch enorme Unterschiede im
Preisniveau aufgrund der Vielfältigkeit der Region.
Muss man in der
nördlichen Kvarner Bucht in Opatija ca. 3.080 €/m² bezahlen, so wird in der
südlichen Kvarner Bucht, im Bereich Senj mit 1.480 €/m² von den
Eigentümern durchschnittlich noch
nicht einmal die Hälfte gefordert.
Mittelplätze nehmen Crikvenica, Cres und Lovran / Moscenicka Draga mit 2.310
- 2.500 €/m² ein.
Region |
Ø Preis / m² in € |
Ø mit Meerblick |
Ø ohne Meerblick
|
Lovran / M. Draga |
2.500 |
2.570 |
2.290 |
Opatija |
3.080 |
3.350 |
2.560 |
Rijeka |
2.050 |
2.320 |
1.660 |
Insel Cres / Losinj |
2.370 |
2.530 |
2.190 |
Insel Krk |
2.770 |
2.910 |
2.150 |
Crikvenica |
2.310 |
2.650 |
1.770 |
Novi Vinodolski |
1.770 |
2.040 |
1.430 |
Senj |
1.480 |
1.700 |
1.220 |
Insel Rab |
1.810 |
2.100 |
1.430 |
Karlobag / Starigrad Paklenica |
1.620 |
1.670 |
1.480 |
Insel Pag* |
1.770 |
1.890 |
1.590 |
Kvarner Bucht |
2.290 |
2.530 |
1.830 |
* nicht in Durchschnittsberechnung der Kvarner Bucht enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien. |
Der Preisaufschlag für Meerblick beträgt in dieser Region im
Durchschnitt 38 % oder 700 €/m² - vor drei Jahren, Anfang 2017 waren das
noch 23 % bzw. 400 €/m². Auch dies spiegelt die Relevanz des Standortfaktors
Meerblick - besonders bei den ausländischen Käufern - wider die mehrheitlich
nicht aus Küstengegenden kommen.
Im Bereich Crikvenica müssen ca. 50 % mehr für den
Meerblick gezahlt werden, als ohne diesen - durchschnittlich 880
€/m². Dahingegen ist der Aufschlag im Bereich Karlobag mit 13 % relativ
gering, was hierbei jedoch auch an der Fallzahl liegen kann - es gibt
aufgrund der steil abfallenden Landschaft häufig gar nicht so viele Objekte
ohne Meerblick.
In Bezug auf die
Immobilienarten sind in der Kvarner Bucht durchschnittlich 58 % oder 920 €/m²
(2017: 390 €/m²) Preisprämie für den Meerblick bei den Häusern / Villen zu
zahlen; bei den Wohnungen beträgt der Satz nur 26 % oder 540 €/m² (2017: 400
€/m²).
Die Region Nord-Dalmatien umfasst in dieser Analyse acht Regionen, wobei der Bereich Karlobag / Starigrad Paklenica statistisch
in der Region Kvarner Bucht eingeht, die Insel Pag jedoch bei
Nord-Dalmatein.
Die Region ist im entsprechenden Vergleich innerhalb
der kroatischen Küstenregionen inzwischen die günstigste Region durchschnittlich
mit 2.110 €/m², was sicher an der relativ starken Ausdehnung des Angebots an
Neubauobjekten im Raum Zadar liegt. Circa 14 % Steigerung ggü. 2017 waren
aber auch hier zu verzeichnen.
Im Vergleich der Unterregionen in Nord-Dalmatien kann man vereinfacht sagen,
dass die Preise von Norden (Pag, Starigrad Pakl.) nach Süden hin steigen,
den Sondereinfluss der Stadtregion Zadar einmal ausgeklammert. So werden in
Pag durchschnittlich 1.770 €/m² von den Eigentümern gefordert, im Bereich
Primosten / Rogoznica zu Split hin sind es schon im Mittel 710 € mehr pro
Quadratmeter.
Region |
Ø Preis / m² in € |
Ø mit Meerblick |
Ø ohne Meerblick
|
Karlobag / Starigrad* |
1.620 |
1.670 |
1.480 |
Insel Pag |
1.770 |
1.890 |
1.590 |
Insel Vir / Nin |
1.890 |
2.110 |
1.640 |
Zadar |
2.350 |
2.580 |
1.950 |
Ugljan / Pasman / Dugi Otok |
2.040 |
2.170 |
1.870 |
Biograd na Moru |
1.950 |
2.170 |
1.730 |
Insel Murter / Tisno |
2.160 |
2.560 |
1.580 |
Vodice / Sibenik |
2.020 |
2.310 |
1.640 |
Primosten / Rogoznica |
2.480 |
2.650 |
2.010 |
Nord-Dalmatien |
2.110 |
2.360 |
1.750 |
* nicht in Durchschnittsberechnung von Nord-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Kvarner Bucht. |
Für den Meerblick müssen hier im Durchschnitt etwa 35 % (610 €/m²)
mehr aufgewendet werden als für ein Objekt ohne Meerblick. Auch hier
wieder eine Steigerung ggü. 2017, wo es noch 450 €/m² Aufpreis
waren. Objekte ohne Meerblick legten in der Zeit preismäßig um 13 %
zu, solche mit Meerblick um 18 % bzw. 360 €/m².
Besonders stark wird der Meerblick im Bereich Insel Murter / Tisno
gewertet mit 980 €/m² Zuschlag, was etwa 62 % Mehrpreis auf den
entsprechenden Wert ohne diesen Blick bedeutet. Relativ moderat sind
die entsprechenden Preisprämien mit ca. 300 € auf den Inseln Pag
sowie im Zadar-Archipel.
Hinsichtlich der Objektarten
Häuser/Villen und Wohnungen bietet sich hier - wie schon in Istrien
und Kvarner - ein ähnliches Muster: bei Häusern beträgt der
Aufschlag ganze 58 % oder 850 € auf den Basiswert (2017: 570
€/m²), bei Wohnungen entsprechend weniger: nur 19 % oder 390 € pro
Quadratmeter im Durchschnitt (2017: 320 €/m²) .
Der Bereich Mittel-Dalmatien gliedert sich in dieser Darstellung in
acht Unterregionen, wobei der Bereich Primosten / Rogoznica,
verwaltungsmäßig zu Nord-Dalmatien gerechnet wird, in
dessen Durchschnitts-Statistik er damit auch eingeht.
In
Mittel-Dalmatien mit den pulsierenden Zentren in der Region Trogir und Split mit
seinem Flughafen findet sich ein spürbar höheres Preisniveau als in
Nord-Dalmatien - und zwar an der Festlandsküste von Norden her
ansteigend bis Split, dann wieder nach und nach abfallend über Omis bis
Makarska. Der Bereich von Split selbst kommt dabei mit durchschnittlich 3.700
€/m² (2017: 2.700 €/m²) schon recht deutlich in die Spitzengruppe der
Unterregionen an der kroatischen Küste - vom Preisniveau inzwischen nicht
mehr weit entfernt von Dubrovnik.
Region |
Ø Preis / m² in € |
Ø mit Meerblick |
Ø ohne Meerblick
|
Primosten/Rogoznica* |
2.480 |
2.650 |
2.010 |
Inse Ciovo / Trogir |
2.610 |
2.730 |
2.080 |
Split |
3.700 |
3.680 |
3.720 |
Insel Solta |
2.270 |
2.510 |
1.580 |
Insel Brac |
2.710 |
2.830 |
2.140 |
Insel Vis |
2.130 |
2.430 |
1.500 |
Omis |
2.540 |
2.840 |
2.010 |
Makarska |
2.290 |
2.540 |
1.990 |
Insel Hvar |
3.140 |
3.610 |
2.370 |
Mittel-Dalmatien |
2.750 |
2.900 |
2.400 |
* nicht in Durchschnittsberechnung von Mittel-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien. |
Der
Preisaufschlag für Meerblick beträgt im Mittel 500 €/m² (2017: 300 €/m²), was
angesichts der relativ hohen Basis nur etwa 20 % ausmacht.
Immobilien mit Meerblick verteuerten sich zu 2017 hier um 300 €/m²,
solche ohne Meerblick immerhin um 350 €/m², was die Sonderrolle Splits,
als Magnet für zugereiste Beschäftigte aus anderen Ländern illustriert,
denen es weniger um Meerblick als vielmehr um ein bezahlbares Heim geht.
Auch Immobilien innerhalb der Stadtmauern des Diokletian-Palastes sind
sehr begehrt und haben oftmals keinen Blick auf das Meer. Hier übersteigen sogar die durchschnittlichen Preise der Immobilien ohne
Meerblick diejenigen des Vergleichspanels.
Das ansonsten
"übliche" Bild eines ausgeprägten Preisaufschlags
für Meerblick zeigt sich dabei in
allen anderen Unterregionen von Mittel-Dalmatien: besonders ausgeprägt
ist dies auf der Insel Hvar mit einem Plus von 1.280 €/m² mehr
gegenüber Objekten ohne
Meerblick, was immerhin 52 % ggü. einer schon recht hohen Basis ausmacht.
Beim Vergleich des Meerblick-Zuschlags bei den Immobilienarten zeigt
sich das übliche Bild: 37 % oder 840 €/m² mehr bei den Villen und Häusern
(2017: 950 €/m²) und nur 3 % oder 80 €/m² (2017: 170 €/m²) bei den
Wohnungen. Diese Effekte sind auf die beschriebene Sonderrolle der
Stadtregion Split zurückzuführen.
Die Region Süd-Dalmatien umfasst in dieser Analyse insgesamt nur fünf Unterregionen, was auf der Tatsache beruht, dass hier das
Immobilien-Marktangebot deutlich geringer ist, als in den anderen - leichter
per Kfz erreichbaren -Küstenregionen von Kroatien. Allerdings verbessert
sich die Erreichbarkeit - so wird vom kroatischen Festlandsteil eine Brücke
auf die Halbinsel Peljesac gebaut, um rasch die weiter südlich gelegenen
Teile der Region erreichen zu können, ohne die Grenze nach Bosnien /
Herzegowina mit Wartezeit passieren zu müssen. Ebenso werden z.B. auf Korcula Flughafen-Kapazitäten
geschaffen, was sich sicher im Preis niederschlagen wird.
Wie die
untenstehende Tabelle zeigt, bestehen auch hier sehr ausgeprägte
Preisunterschiede innerhalb der Bereiche von Süd-Dalmatien: allen voran
natürlich die "
Perle der Adria" Dubrovnik, das mit knapp 4.000 €/m²
Durchschnittspreisen (2017: 3.300 €/m²) den Spitzenreiter
der Regionen an der
kroatischen Küste anführt (vor Split), gefolgt vom südlichen Umland mit der
Flughafen-Region Cavtat / Konavle.
Region |
Ø Preis / m² in € |
Ø mit Meerblick |
Ø ohne Meerblick
|
Ploce / Peljesac |
2.100 |
2.260 |
1.210 |
Insel Korcula |
2.340 |
2.970 |
1.590 |
Insel Lastovo (n.s.) |
1.720 |
2.040 |
1.080 |
Dubrovnik |
3.970 |
4.150 |
3.790 |
Cavtat / Konavle |
3.290 |
3.210 |
3.420 |
Süd-Dalmatien |
2.910 |
3.090 |
2.640 |
Preisunterschiede in punkto Meerblick bestehen auch hier fast
durchgängig. Im Durchschnitt zahlt man 450 €/m² Aufpreis dafür, was einem
Plus von 17 % entspricht. Im Jahr 2017 waren es ca. 500 €/m².
Ausgeprägte Unterschiede bei der Preisprämie finden sich auf Korcula,
Ploce / Peljesac und Lastovo; eine inverse Situation nur in der
Flughafen-Region im Bereich Cavtat.
Hinsichtlich der Unterschiede
bei den Immobilienarten bietet sich wieder das schon gewohnte Bild: beim
Kauf von Häusern / Villen spielt der Meerblick mit durchschnittlich 27 %
Aufschlag - 620 €/m² (2017: 510 €/m²) eine Rolle, bei den Wohnungen
beträgt der Prozentsatz nur 7,5 % oder 240 €/m² (2017: ca. 400 €/m²).
Auch
hier wieder die gewohnte Situation - im Wohnungsmarkt werden weniger
Preisaufschläge für den Faktor Meerblick gefordert, als im Markt der
Häuser, insbesondere der Villen.
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