Immobilienpreise in Kroatien 2017 - Status, Entwicklung und Prognose

Überblick über die aktuellen Immobilienpreise an der kroatischen Küste unter Berücksichtigung der Preisfaktoren Meerblick, Distanz zum Meer und Baujahr der Objekte. Bei der diesjährigen Immobilienpreis-Studie flossen ca. 5100 Immobilien von lokalen Maklern und Immobilienportalen in die Statistik ein. Erkennbare Vielfachinserate, Ruinen und Sanierungsobjekte wurden aussortiert, um einen unverzerrten Überblick über die Quadratmeterpreise zu erlangen.

 13/02/2017
Immobilienpreise Kroatien 2017


Immobilien in Kroatien: Durchschnittliche Quadratmeterpreise im Jahr 2017 nach Regionen


  Wesentliche Erkenntnisse der Immobilienpreis-Studie 2017

  • Die Immobilienpreise steigen wieder in Kroatien: Anfang 2017 waren die Durchschnittspreise um ca. 1% gegenüber Anfang 2016 erhöht.
  • Treiber dieses Aufschwungs waren vor allem Objekte "Direkt am Meer" mit +6%, sowie die Wohnungen allgemein mit +2%, die allgemeinen Häuserpreise gingen noch leicht zurück oder stagnierten.
  • Starke regionale Unterschiede im Preisniveau bestehen weiterhin: können in Nord-Dalmatien Immobilien im Durchschnitt schon für ca. 1.850 €/m² erworben werden, so muss man in Süd-Dalmatien um die 700 €/m² mehr für ein Objekt berappen.
  • Die Immobilienpreise sind mit rund 2.050 €/m² im Schnitt immer noch auf einem sehr wettbewerbsfähigem Niveau verglichen mit anderen Mittelmeer-Anrainer-Staaten. Bei gleichzeitig anziehenden Preisen ist das ein beinahe idealer Zeitpunkt für Rendite-Investitionen.


Immobilienpreise und Entwicklungstendenzen in den Küstenregionen 2016 - 2017


Das Jahr 2016 war ein Jahr mit sehr vielen Immobilienverkäufen − trotz einer sehr lebhaften Nachfrage in den meisten Regionen stiegen die Preise im Durchschnitt "nur" um ca. 1%, was mit einer gleichzeitigen deutlichen Ausweitung des Angebots durch Neubauten und durch Verkäufe von Käufern der ersten Stunde − häufig Italienern - in manchen Regionen zu erklären ist.

Basis = Häuser: 2.609; Wohnungen 2.499; Gesamt 5.107
Durchschnittliche Quadratmeterpreise / Immobilientyp (€ / m²)
Region Haus Wohnung Gesamt
Istrien 2.000 € 1.950 € 2.000 €
Kvarner Bucht 1.800 € 2.200 € 1.950 €
Nord-Dalmatien 1.800 € 1.900 € 1.850 €
Mittel-Dalmatien 2.550 € 2.250 € 2.350 €
Süd-Dalmatien 2.500 € 2.500 € 2.500 €
Gesamt 2.050 € 2.050 € 2.050 €

Die Tabelle verdeutlicht, dass man für einen Quadratmeter Wohn-Nutzfläche eines Hauses / Villa ca. 2.050 € bezahlen muss − ebenso wie im Falle einer Wohnung. Das noch im Vorjahr bestehende Gefälle zwischen Häusern und Wohnungen ist praktisch verschwunden; die Wohnungen haben im Preis "aufgeholt" und die Häuser sind im Durchschnitt beinahe gleichgeblieben.

Aus der Tabelle und der Karte oben ist ersichtlich, dass erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen Kroatiens bestehen: Mittel- und Süd-Dalmatien mit den Gebieten Dubrovnik und Insel Hvar sind erheblich teurer als die nördlichen Regionen, obwohl es auch hier durchaus hochpreisige "Spots" gibt wie z.B. in Opatija, die Gegend um Rovinj / Porec in Istrien und die Insel Losinj. Besonders günstige Regionen sind immer noch die südliche Kvarner Bucht und der nördliche Teil von Nord-Dalmatien mit beinahe konkurrenzlos günstigen Preisen für eine Immobilie an der Küste in einem EU-Land am Mittelmeer.

Die Preisentwicklung bei den Immobilientypen Haus und Wohnung gestaltete sich - verglichen mit Ende 2015 / Anfang 2016 - folgendermaßen:
Basis = Häuser: 2.609; Wohnungen 2.499; Gesamt 5.107
Preisentwicklung Anfang 2016 - Anfang 2017 / Immobilientyp
Region Haus Wohnung Gesamt
Istrien 0 % -2 % -1 %
Kvarner Bucht -4 % 0 % -2 %
Nord-Dalmatien -2 % 6 %  2 %
Mittel-Dalmatien 0 % 6 %   3 %
Süd-Dalmatien 3 % 5 %   4 %
Gesamt -0 % 2 %   1 %

Im Schnitt haben die Wohnungen aufgrund der starken Entwicklung in Dalmatien im Preisniveau um ca. 2% zugelegt  - hier betrug der Anstieg ca. 6%. Bei Häusern und Villen war die Entwicklung uneinheitlich und insgesamt noch eine "rote Null". Im Norden nahm das Preisniveau eher etwas ab, wohingegen es nach Süden weiter zulegte.

Auffällig ist dabei, dass die Wohnungen, die im letzten Jahr noch deutliche Preiseinbußen zu verzeichnen hatten, nun wieder deutlich im Preis steigen − eine Art Ausgleichsbewegung gegenüber dem Vorjahr und sicher auch ein Effekt der sehr guten Tourismus-Saison, wobei sich viele Urlauber überlegten, die nächste Saison in eigenen vier Wänden zu verbringen.

Der Anstieg bei den in der Gesamtsumme meist günstigeren Wohnungen kann auch als Früh-Indikator gesehen werden, dass bald auch die allgemeinen Hauspreise wieder deutlich anziehen und sich der insgesamt schon umgedrehte Trend zu einem nachhaltigen stabilen Aufschwung verfestigt.

Im Grunde genommen ist dieser Moment ein beinahe idealer Einstiegszeitpunkt für Investoren in Immobilien; ein − im Ländervergleich am Mittelmeer − noch relativ niedriger Basispreis verbunden mit guten Wertzuwachs-Aussichten der Immobilie in den kommenden Jahren. Dies wird noch verstärkt durch gute Renditeaussichten von über 6% durch Vermietung (so eine große deutsche Tageszeitung), da in Kroatien die Konkurrenz durch große Hotelketten in den meisten Küstenregionen recht gering ist.



Welche Aufschläge zahlt man für die Preisfaktoren: Meerblick, Meernähe und Baujahr?



Preisfaktor Meerblick


Eines der wichtigsten Kriterien - insbesondere für Käufer mittleren und reiferen Alters aus Mittel- und Nordeuropa - ist der Wunsch, von der eigenen Immobilie aufs Meer und die Küstenlinie blicken zu können. Die Aufschläge an Quadratmeterpreisen (gerundet), die dafür im Mittel bezahlt werden müssen im Vergleich zu Objekten ohne Meerblick, sind folgende:
Basis = Häuser mit MB: 1.464; Häuser ohne MB: 1.359; Wohnungen mit MB 1.425; Wohnungen ohne MB: 1366
Preise für Immobilien mit Meerblick / ohne Meerblick in €
Region Haus Wohnung
mit MB ohne MB Aufpreis mit MB ohne MB Aufpreis
Istrien 2.400 1.700 700 2.150 1.800 350
Kvarner Bucht 2.000 1.600 400 2.250 1.850 400
Nord-Dalmatien 2.000 1.450 550 2.000 1.700 300
Mittel-Dalmatien 2.900 1.950 950 2.300 2.150 150
Süd-Dalmatien 2.700 2.150 500 2.650 2.250 450
Gesamt 2.300 1.700 600 2.200 1.900 350

Im Mittel ist also der Preis für Häuser mit Meerblick ca. 600 €/m² höher, als bei Wohnungen, bei denen man mit ca. 350 €/m² Aufschlag rechnen muss. Immobilien mit Meerblick verzeichneten 2016 insgesamt eine leichte Preissteigerung von 1%, getragen von der Entwicklung bei den Wohnungen.

Wenngleich die Aufpreise für Meerblick bei den Wohnungen etwas zugelegt haben und bei den Häusern sich etwas reduzierten, sind die wirklichen "Gewinner" bei den statistischen Preissteigerungen alle preisgünstigeren Objekte, auch die ohne Meerblick, die bei Häusern und Wohnungen um jeweils 2% zulegten.

Dies wird verständlich vor dem Hintergrund der 2016 sehr starken touristischen Saison, wobei im gut zu erreichenden "Billig-Urlaubsland" Kroatien viele Touristen mit geringerem Budget, denen auch andere Eigenschaften als Meerblick wichtig sind, am Ende des Urlaubs oder im Nachhinein "zuschlugen" um sich ein relativ günstiges Feriendomizil als Eigentum für die nächsten Urlaubsjahre zu sichern.



Preisfaktor Meernähe


Für die Eigenschaft "Nähe zum Meer" bestehen ebenfalls starke Präferenzen, die sich in Preisaufschlägen nach den Prinzipien von Nachfrage und Angebot ausdrücken, gegenüber solchen Immobilien, die weiter vom Meer entfernt sind. Wir haben hier nach drei Entfernungsklassen unterschieden: "Direkt am Meer" - bis 30 m vom Wasser, "Nah" − 31 bis 150 m vom Meer und die "Sonstigen" − alles was weiter entfernt ist.

Basis = Häuser: "Direkt am Meer": 368; "Nah": 571; "Sonstige" 1.133; Wohnungen: "Direkt am Meer": 217; "Nah":635; "Sonstige": 1202
Preisaufschläge für die Nähe zum Meer in €/m²
Region Aufpreise: Haus / Villa Aufpreise: Wohnung
  Direkt am Meer 
(0 - 30 m)
Nah
(31- 150 m)
Basis
(> 150 m)
Direkt am Meer 
(0 - 30 m)
Nah
(31- 150 m)
Basis
(> 150 m)
Istrien +4.300 +750 1.850 +850 +550 1.800
Kvarner Bucht +1.300 +050 1.700 +1.200 +150 2.000
Nord-Dalmatien +1.450 +350 1.400 +500 +100 1.750
Mittel-Dalmatien +1.850 +050 2.200 +800 +150 2.150
Süd-Dalmatien +1.450 +550 1.900 +550 +250 2.200
Gesamt +1.650 +250 1.750 +850 +200 1.950

Die Tabelle zeigt die inzwischen sehr ausgeprägten Aufschläge in den Quadratmeterpreisen, wenn man "Direkt am Meer" sein möchte. Bei Häusern / Villen muss schon beinahe das Doppelte gezahlt werden, um Tuchfühlung zum Wasser zu haben.

Die starken Aufpreise bei den Häusern / Villen in Istrien sind dabei der in West-Istrien herrschenden Topografie geschuldet − an einer weitgehend flachen Küste mit entwickeltem touristischen Angebot ist guter Meerblick oft gleichbedeutend mit einem Platz "direkt am Meer", welcher entsprechend rar und teuer ist.

Die Entwicklung der Preise für "Direkt am Meer" lag bei 6% für beide Immobilientypen (Wohnungen: 9%, Häuser: 5%) im Durchschnitt, und war damit einer der wesentlichen Treiber der Preisentwicklung auf dem Gesamtmarkt. In bestimmten Kleinregionen mit begrenztem Angebot wie in West-Istrien resultierte der "Run" auf die Immobilien am Meer in Preissteigerungen, die teilweise das Vielfache vom Durchschnitt betrugen.



Preisfaktor Baujahr


Angesichts der Tatsache, dass im letzten Jahr an der kroatischen Küste viele neue Objekte gebaut und verkauft wurden, lohnt sich ein Blick auf die durchschnittlichen Preisaufschläge für "neuere Objekte" − hier definiert als höchstens 5 Jahre alte Objekte (2012-2016) verglichen mit den älteren Baujahren:
Basis = Kategorie Neu: 984 (Bj. ab 2012); Kategorie Älter 4.123 (Bj. bis 2012)
Durchschnittliche Quadratmeterpreise in €: Vergleich neue und alte Immobilien
Region Häuser und Wohnungen
  Neu: (Bj. ab 2012) Älter: (Bj. bis 2012)  Aufpreis
Istrien 2.150 1.950 250
Kvarner Bucht 2.500 1.850 650
Nord-Dalmatien 2.100 1.750 400
Mittel-Dalmatien 2.500 2.350 150
Süd-Dalmatien 3.000 2.400 600
Gesamt 2.350 2.000 350

Für eine neuere Immobilie mussten im Durchschnitt um die 350 €/m² mehr bezahlt werden als für ein Objekt älteren Datums; für Häuser liegt der Durchschnittswert bei 550 €/m², für Wohnungen, von denen vergleichsweise mehr in die Studie eingingen, dagegen bei 250 €/m².

Interessant ist bei einer Detailbetrachtung dieser Daten, dass die Aufpreise, die erzielt werden konnten, gegenüber dem Vorjahr um ca. 4% im Schnitt sanken. So mussten in Regionen, in denen sehr viele Neubauten auf den Markt kamen, wie z.B. in Nord-Dalmatien, teilweise empfindliche Rückgänge bei den Neubau-Aufschlägen verbucht werden. Auf der anderen Seite trug die Menge der Neubauten, die auf den Markt kamen, natürlich ihren Teil zur höheren Preisentwicklung im Jahresvergleich bei.




Hintergründe der Preisentwicklung


Im Grunde waren für die Trendumkehr bei den Immobilienpreisen drei Megafaktoren bestimmend:
  1. Das im Verhältnis zu anderen Mittelmeerländern niedrige Preisniveau.
  2. Die wirtschaftliche Lage in den Heimatländern vieler Käufer, die zu einem bedeutenden Prozentsatz aus Mitteleuropa kamen:
    • hier herrschten gute wirtschaftliche Konjunktur und Einkommenssituation
    • mit hoher Liquidität durch die geringen Zinsen
    • bei gleichzeitig mangelnder Attraktivität der Geldanlage auf dem heimischen Markt
    • aufgrund der sehr hohen Immobilienpreise dort.
  3. Die sehr günstige touristische Saison 2016 aufgrund
    • realer oder angedrohter Ereignisse in alternativen Mittelmeerländern, die so manchen sonstigen Türkei-/ Tunesien-/ Italien-Urlauber auf die Destination Kroatien umschwenken ließ.
    • des guten Wetters, das viele Kurzentschlossene aus Gebieten in Auto-Entfernung anzog.

In der Praxis war deutlich zu erkennen, dass von den reinen Urlaubern sich doch ein zunehmender Prozentsatz während und im Nachlauf des Urlaubs entschied, den nächsten Urlaub in der eigenen Ferienimmobilie in einem relativ sicheren EU-Land verbringen zu wollen.



Ausblick und Prognose für den Immobilienmarkt


Für den Ausblick auf das Jahr 2017 und darüber hinaus sind wir durchaus optimistisch für die weitere Preisentwicklung:
  1. Das Preisniveau von ca. 2.050 €/m² ist immer noch sehr niedrig im europäischen Vergleich; zwar wird noch viel gebaut, kommt somit auf den Markt und wirkt etwas dämpfend auf den Preisauftrieb − jedoch sind die Wertsteigerungsaussichten vieler Immobilien bei diesen Preisen sehr gut.
  2. Darüber hinaus gibt es seit Anfang des Jahres 2017 noch eine Erleichterung bei den Kauf-Nebenkosten: die Immobilienerwerbsteuer von 5% wurde auf 4% gesenkt.
  3. Die wirtschaftliche Lage der vielen Käufer in Mitteleuropa sieht immer noch gut aus − bei gleichzeitiger
    • guter Liquidität aufgrund der geringen Darlehenszinsen auf Sicherungs-Objekte in den Heimatländern
    • mangelnder Attraktivität der Geldanlage im Heimatland der Käufer, u.a. aufgrund der hohen Immobilienpreise und niedrigen Guthabenzinsen
  4. Ein Teil der Gründe für eine erneute gute touristische Saison mit Folgeeffekten auf den Immobilienmarkt besteht fort:
    • Alternativziele im arabischen und türkischen Bereich um das Mittelmeer verlieren durch politische Krisen an Attraktivität
    • Kroatien ist ein relativ rechtssicheres EU-Land
    • gute Erreichbarkeit; auch per PKW
    • geringe Sorge vor Einbruchskriminalität im europäischen Vergleich

Im Sinne einer Prognose wären wir daher nicht überrascht, wenn die Preise im Laufe von 2017 durchschnittlich um 2-4% anziehen würden - für Objekte "Direkt am Meer" und "Mit Meerblick" natürlich noch überproportional.


Immobilienpreise in Istrien - Grafik, Karte 2017

Immobilienpreise und Entwicklung in Istrien


Aus Analysegründen ist hier die geografische Halbinsel Istrien in neun Unterregionen aufgeteilt, wobei die Bereiche Opatija und Lovran / Moscenicka Draga verwaltungsmäßig strenggenommen zur Kvarner Bucht gehören.

Während die Objekte direkt am Meer oft wesentlich teurer sind als in anderen Küstengebieten Kroatiens, nehmen die Preise für Immobilien mit Meerblick eine Mittelposition ein.
Die Preisentwicklung gegenüber 2016 für Meerblick-Immobilien beträgt in unserer Studie +3%. Hier legten besonders die Region um Umag, jedoch auch Novigrad und Labin / Rabac deutlich zu, wobei letztere ein bisher sehr günstiges Ausgangspreis-Niveau im istrischen Vergleich hatte.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Umag 2.300 3.000 1.750
Novigrad 2.250 2.500 2.000
Rovinj 2.300 2.600 2.050
Porec 2.000 2.100 1.900
Pula 1.650 2.000 1.400
Medulin 1.800 1.950 1.700
Labin / Rabac 1.750 1.950 1.550
Lovran / M. Draga* 2.100 2.200 1.950
Opatija* 3.100 3.500 2.500
Istrien 2.000 2.250 1.750
* verwaltungsmäßige Zuordnung zur Kvarner Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten.


Objekte ohne Meerblick gaben um ca. 4% im Preis nach. Hierbei lag der Schwerpunkt im Bereich Porec, wo die Ausgangspreise sehr hoch waren und in Pula, wo relativ viele neue Bauten mit Meerblick dazu kamen. Insgesamt war eine Tendenz zum Preisausgleich zwischen den neun Zonen zu verzeichnen. Jedoch ist der nordwestliche Teil von Istrien von etwa Umag bis Rovinj deutlich preisführend; im Süden und Osten hingegen bekommt man im Vergleich dazu erheblich mehr Quadratmeter für sein Geld. Ausgenommen davon ist die Gegend von/um Opatija selbst, das zu den teuersten Immobiliengebieten der kroatischen Küste zählt.

Immobilienpreise 2017 Kvarner Bucht, Kroatien.

Immobilienpreise und Entwicklung Kvarner Bucht


Die Region Kvarner Bucht ist hier in 11 touristische Unterregionen aufgeteilt, wobei die Insel Pag, deren größere südliche Hälfte zu Nord-Dalmatien gehört, nicht in den Durchschnitt der Kvarner Bucht eingeht.

Die Durchschnittspreise der Kvarner Bucht gehören zu den niedrigsten an der kroatischen Küste, wobei allerdings gewaltige Unterschiede bestehen zwischen dem Bereich Opatija, der mit ca. 3.100 EUR zu den teuersten kroatischen Destinationen gehört, und der landschaftlich sehr reizvollen, jedoch wenig "entwickelten" Region um Senj (1.300 EUR) bis etwa Starigrad Paklenica, die zu den günstigsten Gebieten zählt. Traditionellerweise sind auch die Inseln Losinj, Cres - und seit kürzerer Zeit auch Krk - nicht ganz billige Gebiete für Immobilienkäufer.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Lovran / M. Draga 2.100 2.200 1.950
Opatija 3.100 3.500 2.500
Rijeka 1.550 1.700 1.350
Insel Cres / Losinj 2.350 2.600 2.050
Insel Krk 2.300 2.650 1.950
Crikvenica 1.800 1.900 1.700
Novi Vinodolski 1.600 1.700 1.500
Senj 1.300 1.500 1.050
Insel Rab 1.550 1.650 1.400
Karlobag / Starigrad P. 1.450 1.600 1.200
Insel Pag* 1.400 1.500 1.300
Kvarner Bucht 1.950 2.100 1.700
* nicht in Durchschnittsberechnung der Kvarner Bucht enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien.
Die allgemeine Preisentwicklung war bei Wohnungen stabil (+0%) und leicht rückläufig (-4%) bei Häusern, bedingt durch eine Sonderentwicklung im Bereich Opatija bei Objekten ohne Meerblick, deren teilweise überteuertes Vorjahrsniveau preisliche Einbußen erlitten hat. Dahingegen legten in den übrigen Unterregionen mehrheitlich die Preise zu, besonders in Lovran / Moscenicka Draga und auf der Insel Krk.

Die Aufschläge für Meerblick von durchschnittlich 400 EUR / m², die in der Kvarner Bucht zu zahlen sind, gehören zu den niedrigsten in den kroatischen Gebieten, was durch die Topografie bedingt ist: an der abfallenden Festlandsküste ist Meerblick eher die Regel als die Ausnahme, und in einigen Landstrichen ist es schwierig, überhaupt genügend Objekte ohne Meerblick zu finden.

Immobilienpreise Nord-Dalmatien, Kroatien im Jahr 2017

Immobilienpreise und Entwicklung Nord-Dalmatien


Die Region Nord-Dalmatien beinhaltet hier neun Unterregionen, wobei der Bereich Karlobag /Starigrad Paklenica in der Durchschnitts-Statistik bei der Region Kvarner Bucht eingerechnet wurde, die Insel Pag dagegen bei Nord-Dalmatien.

Die Region hatte mit ihrem - im kroatischen Küstenvergleich - sehr günstigen Preisniveau bei den Durchschnitts-Preisen mit 2% zugelegt, bedingt durch den ausgeprägten Anstieg bei Wohnungen (+6%), was den leichten Rückgang der Hauspreise (-2%) mehr als wettmachte. Letzterer kam aus dem Angebot auf Vir / Nin, sowie Biograd, die übrigen Unterregionen blieben stabil oder legten zu.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Karlobag / Starigrad* 1.450 1.600 1.200
Insel Pag 1.400 1.500 1.300
Insel Vir / Nin 1.450 1.550 1.350
Zadar 2.050 2.250 1.650
Ugljan / Pasman / Dugi 1.650 1.750 1.300
Biograd na Moru 1.750 1.900 1.550
Insel Murter / Tisno 2.000 2.200 1.750
Vodice / Sibenik 1.800 1.950 1.550
Primosten / Rogoznica 2.300 2.600 1.850
Nord-Dalmatien 1.850 2.000 1.550
* nicht in Durchschnittsberechnung von Nord-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Kvarner Bucht.
 
Die Nachfrage war 2016 sehr stark in Nord-Dalmatien - die Gründe für den dennoch relativ gemäßigten Preisauftrieb (bei 2%) dürften u.a. in der großen Anzahl zusätzlicher Objekte liegen, die hier auf den Markt kamen.

Die regionalen Unterschiede bestehen auch hier: grob gesagt ist der Norden mit Pag (1.400 €), Vir / Nin etc. sehr günstig, nach Süden hin − besonders ab etwa Primosten/Rogoznica (2.300 €) erhöht sich das Preisniveau doch wesentlich.
Die Aufpreise für Meerblick liegen mit 550 €/m² bei Häusern und 300 €/m² bei Wohnungen im Mittelbereich für Kroatien. Objekte ohne Meerblick legten gegenüber dem Vorjahr im Preis zu; bei Objekten mit Meerblick war die Entwicklung zweigeteilt: deutlicher Anstieg bei Wohnungen (+9%) wohingegen der Durchschnitt der Häuser mit − 5% zurückblieb; herrührend aus den Sonderentwicklungen in den Bereichen Vir / Nin und Biograd.

Quadratmeterpreise Immobilien in Mittel-Dalmatien, Kroatien.

Immobilienpreise und Entwicklung Mittel-Dalmatien


Zu den acht touristischen Unterregionen in diesem Bereich zählt in der Darstellung und Wahrnehmung vieler Interessenten auch der Bereich Primosten / Rogoznica, obwohl er aufgrund seiner mehrheitlichen Verwaltungszuordnung in Nord-Dalmatien angesiedelt ist, und daher in den dortigen Durchschnitt eingeht.
Die Preise in Mittel-Dalmatien haben im Vorjahresvergleich mit +3% spürbar zugelegt; bei Häusern geschah das in allen Unterregionen mit Ausnahme eines kräftigen Einbruchs im Bereich Omis, der den Schnitt drückte. Wohnungen stiegen mit + 6%, wobei in der Detailanalyse nur Hvar aufgrund seines ohnehin herausgehobenen Preisniveaus und in geringerem Maße auch Brac etwas "gelitten" haben.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Primosten/Rogoznica* 2.300 2.600 1.850
Inse Ciovo / Trogir 2.550 2.850 2.000
Split 2.700 3.000 2.450
Insel Solta 1.800 1.900 1.650
Insel Brac 2.450 2.600 2.150
Omis 1.950 2.150 1.550
Makarska 2.050 2.100 1.950
Insel Hvar 2.700 3.200 2.150
Mittel-Dalmatien 2.350 2.600 2.050
* nicht in Durchschnittsberechnung von Mittel-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien.
 
Einer der Gründe für die starke Nachfrage in dieser Region ist sicher die gute Erreichbarkeit via Flughafen Split, in dessen näherer Umgebung die Preise ordentlich angezogen haben.
Dies gilt vor allem auch für Häuser / Villen mit Meerblick, die sich z.B. in den Bereichen Ciovo / Trogir, Makarska, Split / Kastela um 7-10% verteuerten.
In der Praxis zeigte sich, dass insbesondere Wohnungen in guten Lagen der Stadt Split eine gute Nachfrage und einen sehr deutlichen Preisauftrieb zu verzeichnen hatten. Auch Wohnungen ohne Meerblick legten in der Region deutlich zu mit der Ausnahme der Insel Brac, auf der eine Art Sonderentwicklung zu verzeichnen war.

Der Aufschlag für Objekte mit Meerblick liegt mit ca. 550 €/m² oberhalb des Mittels für alle Regionen; er ist mit auf Hvar mit 1.050 €/m², auf Ciovo / Trogir mit 850 €/m² und bei Primosten Rogoznica mit 750 €/m² besonders stark ausgeprägt.

Immobilienpreise 2017 in Süd-Dalmatien, Kroatien.

Immobilienpreise in Süd-Dalmatien


Das Immobilienangebot in Süd-Dalmatien ist insgesamt deutlich geringer als in den anderen Küstenregionen − jedoch sicher nicht weniger reizvoll.
Die relativ geringe Größe des Marktes ist natürlich auch eine Folge der Erreichbarkeit. Zwar gibt es gute Flug- und Schiffverbindungen in das sehr internationale Dubrovnik, doch für viele Mitteleuropäer ist die Strecke mit dem Auto einfach zu lange. Das Preisniveau hat hier im Durchschnitt die Spitzenposition inne − getrieben natürlich von Dubrovnik, der "Perle der Adria", mit durchschnittlich 3.300 €/m², das damit deutlich vor Opatija liegt.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Ploce / Peljesac 1.950 2.150 1.450
Insel Vis 2.150 2.350 1.950
Insel Korcula 2.200 2.450 1.800
Insel Lastovo 2.150 2.300 1.450
Dubrovnik 3.300 3.450 3.050
Cavtat / Konavle 2.000 2.000 n.s.
Süd-Dalmatien 2.500 2.700 2.200
 
Die Preisentwicklung zum Vorjahr beträgt hier im Schnitt +4%; davon +5% für Wohnungen und +3% für Häuser.
Die Detailanalyse zeigt, dass - neben dem Effekt der Stadt Dubrovnik - die Preise in den Unterregionen Ploce / Peljesac und Korcula in etwa stabil blieben. Die anderen Regionen, in denen der Immobilienmarkt allerdings recht klein ist, mussten teilweise ordentliche Preiseinbußen im zweistelligen Bereich hinnehmen.

Für Meerblick liegen die Preisaufschläge mit durchschnittlich 500 €/m² im mittleren Bereich Kroatiens. In Dubrovnik selbst stiegen die Hauspreise sowohl mit Meerblick (+12%) als auch ohne Meerblick (+6%), während die Wohnungen mit -6% bzw. +2% deutlich schwächer tendierten. Auf Peljesac oder Lastovo sind nicht übermäßig viele Wohnungen und Häuser ohne Meerblick auf dem Markt, so dass diese natürlich nur mit ordentlichen Abschlägen überhaupt verkäuflich sind und Statistiken dazu begrenzten Prognosewert haben.


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