Immobilienpreise Kroatien 2016 - Entwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in den Ferienregionen Kroatiens nahmen in den letzten 15 Jahren eine zweigeteilte Entwicklung. Nach einem steilen Anstieg bis 2009 sanken die Preise aufgrund der Wirtschaftskrise mitunter um bis zu 30% des Zustandes vor der weltweiten Finanzkrise. Panorama Scouting erstellte jetzt eine umfangreiche Studie mit ca. 4.900 Immobilien.

Artikel veröffentlicht am: 16/02/2016, 08:33
Immobilienpreise Kroatien 2016



  Wichtige Erkenntnisse der Immobilienpreis-Studie

  • Das Preisniveau für Immobilien an der kroatischen Adriaküste ist mit ca. 2.050€ pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche sehr attraktiv für Interessenten, die den Kauf einer Immobilie rund um das Mittelmeer ins Auge fassen.
  • Die Entwicklung der Preise im Jahr 2015 war immer noch mit ca. -2% gegenüber dem Vorjahr rückläufig, jedoch kristallisieren sich klare Trends heraus.
  • Objekte mit Meerblick und / oder in Meernähe wurden deutlich verstärkt nachgefragt, dabei zeigt sich eine Aufwärtstendenz der Preise bei Häusern/Villen ab etwa März 2015, bei Wohnungen seit etwa September 2015.
  • Objekte ohne Meerblick und in etwas weiterer Entfernung vom Wasser sanken teils deutlich im Preis, was die noch andauernde Schwäche der kroatischen Binnen-Nachfrage widerspiegelt.
  • Es bestehen deutliche Preisunterschiede bei einzelnen Regionen: besonders günstige Gebiete - trotz Preiszuwächsen - sind immer noch die mittlere und südliche Kvarner Bucht und die vorgelagerten Inseln Rab und Pag.


Kroatien: Immobilienpreise und Entwicklungstendenzen in den Küstenregionen | 2015 - 2016


Zunächst einmal der Blick aufs Ganze: die Immobilienpreise von Anfang 2016 in den Küstenregionen sind im EU-Vergleich extrem attraktiv für potenzielle Käufer. Die Preise pro Quadratmeter Wohn-Nutzraum mit ca. 2.050€ sind beinahe konkurrenzlos niedrig für ein Land am EU- Mittelmeer, das trotz aller wirtschaftlicher Probleme recht stabil ist, wenig Einbruchskriminalität hat und dazu traditionell aufgeschlossen ist für Besucher / Käufer aus dem deutschsprachigen Gebiet.
Entwicklung der Immobilienpreise 2015 - 2016 in Kroatien Wie die nebenstehende Tabelle zeigt, liegen die durchschnittlichen Preise für Häuser / Villen Anfang 2016 bei etwa 2.050€ pro Quadratmeter Wohn-/Nutzraum und die Preise für Wohnungen/Apartments sind knapp darunter bei ca. 2.020€.

Wie aus der Grafik oben zu entnehmen ist, bestehen recht große regionale Unterschiede in den durchschnittlichen Quadratmeter-Preisen pro Region: die günstigsten Regionen sind die von Deutschland, Österreich und der Schweiz noch leicht erreichbare südliche Kvarner Bucht.

Darüber hinaus gibt es recht preiswerte Regionen für potenzielle Käufer im südöstlichen Bereich von Istrien, einige Gebiete in Nord-Dalmatien wie der Bereich um Starigrad-Paklenica, die Inseln Pag, Vir, Ugljan und Pasman vor der Haustüre Zadars, sowie der südliche Bereich in Nord-Dalmatien um Vodice und Sibenik. Dem wäre in Mittel-Dalmatien noch die Insel Solta hinzuzufügen. Die restlichen Unterregionen liegen entweder im mittleren Preisbereich oder aber in den oberen Segmenten.


Immobilien an der Küste, Preisentwicklung 2014/15 bis Anfang 2016


In unserer vorjährigen Studie über Immobilienpreise an der Adriaküste Kroatiens stellten wir den damaligen Status dar und prognostizierten eine Trendwende bei den Immobilien mit Meerblick und in Meernähe, sowie eine "Seitwärtsentwicklung" der restlichen Immobilien. Wo lagen wir richtig und wo falsch?
Entwicklung des Immobilienmarktes in Kroatien 2014-2016Wir lagen "nicht richtig" hinsichtlich der Entwicklung der durchschnittlichen Immobilienpreise - sie sind in unserem Panel (N=4.872 Immobilien) um 2% gesunken. Allerdings betraf dies hauptsächlich den Immobilientyp: Wohnungen, der - mit  6% deutlich verlor - die Häuser und Villen legten dagegen insgesamt um 2% zu.

Die untenstehende Grafik ("Preisentwicklung / Meerblick") zeigt nun, wo unsere Einschätzung richtig war: während die Objekte "ohne Meerblick" nochmals stark an Boden verloren: -11%, so legten die Objekte "mit Meerblick" um 5% zu " darunter vor allem die Häuser / Villen, die mit ca. 11%(!) gegenüber dem Vorjahr zulegten, wohingegen die Wohnungen mit Meerblick quasi stabil (-1%) blieben. Im Grunde genommen waren es v.a. ausländische Käufer, die sich bei dem starken Preisgefälle von Mittel- nach Südeuropa ihre Schnäppchen an der Adria sicherten. Die gute touristische Saison tat ihr Übriges dazu.

In regionaler Hinsicht gewann vor allem die (südliche) Kvarner Bucht: das extrem niedrige Preisniveau der Vorstudie lockte überproportional viele Käufer an. Nord-Dalmatien hingegen verzeichnete deutliche Verluste, sicher auch durch den starken Angebotszuwachs an Neubauten bedingt. Für 2016 sehen wir eine Fortführung bzw. Verstärkung des Trends, der sich seit Frühjahr 2015 abzeichnet: weiterhin Zuwächse bei Immobilien mit Meerblick bzw. bei Lagen nahe am Meer. Eine Stabilisierung in den übrigen Lagen hängt wohl vor allem von der Binnennachfrage ab.



Was kostet der Meerblick?


Verzeichneten wir bei der Vorjahres-Studie noch einen Meerblick-Aufpreis von ca. 450€/m² bei Häusern und ca. 100€/m² bei Wohnungen, so haben sich die Unterschiede hier wesentlich verschärft: Anfang 2016 beträgt der durchschnittliche Aufpreis für Meerblick ca. 650€/m² bei Häusern/Villen und ca. 300€/m² bei den Wohnungen/Appartements! Kostenauflschlag für Immobilien mit Meerblick in Kroatien.
Die Käufer dieser Art von Immobilien kamen nach unseren Erfahrungen vor allem aus dem Ausland - besonders aus Ländern wie Deutschland, Österreich und der Schweiz und waren weniger Familien mit kleinen Kindern, sondern eher Leute reiferen Alters, die einen bezahlbaren Ruhesitz suchten.

Die nebenstehende Tabelle zeigt die Preisunterschiede im Februar 2016 nach Immobilientypen und Küstenregionen.

Am weitaus günstigsten ist immer noch die mittlere bis südliche Kvarner Bucht, sowie das nördliche Dalmatien. Insbesondere Objekte (Häuser / Villen) in der Kvarner Bucht wie auch Wohnungen in Nord-Dalmatien, wo viel gebaut wurde, zeigen weiterhin bestes Wertsteigerungspotenzial.


Wie entscheidend ist die Nähe zum Meer?


Was kostet ein Objekt mehr, wenn es sich in Meernähe befindet?In der nebenstehenden Grafik haben wir unterschieden zwischen 3 Meernähe-Kategorien: "direkt am Meer" (0-30m), "nahe am Meer" (31-150m) und den "Sonstigen", die eben mehr als 150m vom Wasser entfernt sind und hier zugleich als Basis für die Aufpreise an Meernähe für die Kategorien der "direkt am Meer" und der "Meer-Nahen" dienen.

Die Tabelle zeigt, dass der Umstand, ob ein Objekt nahe am Meer liegt oder weiter entfernt ist, die Preise erheblich beeinflusst - im kroatischen Durchschnitt ist ein Objekt rund 15-20% teurer, wenn es in der Meer-nahen Zone (31-150m) liegt; und gar 60-70% beträgt der Aufpreis für eine Lage "direkt am Meer (0-30m)". Besonders bemerkenswert sind hier die starken Aufpreise für absolute Meernähe in Istrien und Mittel-Dalmatien, die um das Doppelte des Basispreises der vom Meer-entfernteren Lagen (+ 150m) schwanken. Die Meernähe hat hier ihren Preis! Wir halten es durchaus für wahrscheinlich, dass dieser Trend einer verstärkten Nachfrage nach Objekten nahe am Meer auch im laufenden Jahr anhält.

Immobilienpreise im Detail in Istrien, Kroatien.

Immobilienpreise und Entwicklung in Istrien


Die geografisch am nächsten an den deutsch-sprachigen Ländern liegende Halbinsel Istrien wird hier nochmals in 9 Unterregionen zur besseren Analyse (N=1.554 Objekte) unterteilt, wobei die Bereiche Opatija und Lovran / Moscenicka Draga kulturell und auch verwaltungsmäßig bereits zur Kvarner Bucht gehören. Die Preisentwicklung im letzten Jahr folgte insgesamt dem kroatischen Trend, mit einem deutlichen Plus für Häuser und Meerblick-Objekte, wohingegen insbesondere Wohnungen ohne Meerblick deutliche Einbußen hinnehmen mussten.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Umag 2.100 2.400 1.800
Novigrad 2.200 2.300 2.050
Rovinj 2.200 2.550 2.000
Porec 2.100 2.200 2.100
Pula 1.750 2.000 1.500
Medulin 1.850 2.050 1.600
Labin / Rabac 1.550 1.800 1.200
Lovran / Mosc. D. 1.950 1.950 1.900
Opatija 3.150 3.300 2.600

In West-Istrien, wo die Küsten-nahen Gebiete recht flach sind, bedeutet Meerblick qualitativ natürlich zuweilen etwas Anderes als in Ost-Istrien oder in anderen Gebieten, wo die Küstenbereiche steiler sind und somit oft mehr Panorama-Charakter aufweisen. Die Preise an der Westküste - von Nord nach Süd - belegen mit 2.100-2.200 €/m² im kroatischen Vergleich eher einen leicht erhöhten Mittelplatz.

Weiter nach Süden und Osten wird es zunächst günstiger, bevor die Preise wieder ansteigen, je näher man sich in Richtung Opatija bewegt. Opatija selbst nimmt einen der Spitzenplätze im Preisranking in Kroatien ein.

Immobilienpreise im Detail in der Kvarner Bucht, Kroatien.

Immobilienpreise und Entwicklung Kvarner Bucht


Die in den nördlichen Bereichen ebenfalls noch schnell erreichbare Kvarner Bucht mit ihrem insgesamt (Ausnahme Gegend um Opatija) gemäßigten bis günstigen Preisniveau gehörte klar zu den Gewinnern im letzten Jahr: ca. 7% Preissteigerung, besonders stark im Bereich der Häuser / Villen, jedoch auch fühlbar bei den Wohnungen. Die Anzahl der Objekte in dieser Studie betrug hier N=1.215.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Opatija 3.150 3.300 2.600
Rijeka 1.500 1.700 1.350
Insel Cres / Losinj 2.150 2.400 2.000
Insel Krk 2.050 2.400 1.700
Crikvenica 1.950 2.100 1.700
Novi Vinodolski 1.650 1.850 1.400
Senj 1.300 1.500 1.000
Insel Rab 1.450 1.500 1.400
Karlobag / Starigr. 1.450 1.500 1.200
Insel Pag 1.500 1.650 1.300
            Die günstigsten Gebiete beginnen am Festland etwa ab Crikvenica und ziehen sich an der wildromantischen Festlandsküste über Senj und Karlobag - einschließlich der vorgelagerten Inseln Rab und Pag - hinunter bis etwa Starigrad-Paklenica, das verwaltungsmäßig schon zu Nord-Dalmatien gehört.

Wir sehen hier gute Entwicklungschancen für diese Gebiete - schon aufgrund des immer noch sehr günstigen Preisniveaus.

Immobilienpreise im Detail in Nord-Dalmatien, Kroatien.

Immobilienpreise und Entwicklung Nord-Dalmatien


Die landschaftlich etwas homogeneren Küstenbereiche von Nord-Dalmatien, die sich von etwa Starigrad-Paklenica bis nach Rogoznica erstrecken, gehörten zu den Verlierern beim Preisniveau im innerkroatischen Vergleich - und zwar gleichmäßig bei Objekten mit und ohne Meerblick. Die Anzahl der Objekte, die hier in die Studie einbezogen wurden, liegt bei N=833.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Karlobag / Starigr. 1450 1500 1200
Insel Pag 1500 1650 1300
Insel Vir / Nin 1600 1850 1350
Zadar 1950 2200 1700
Ugljan / Pasman / Dugi 1750 1850 1600
Biograd na Moru 1800 2000 1550
Insel Murter / Tisno 1850 2150 1550
Vodice / Sibenik 1550 1650 1450
Primosten / Rogoznica 2300 2550 1800
 
Wir sehen die Gründe für den Preisrückgang im letzten Jahr in dieser Region vor allem darin, dass hier das Angebot mit vielen Neubauten gleichzeitig doch massiv vergrößert wurde, was dann momentane Auswirkungen auf die Preise hatte.
Wir halten eher eine Beruhigung des Preisniveaus für wahrscheinlich, wenn die Neubauten, die jetzt entstanden, neue Besitzer gefunden haben.

Immobilienpreise im Detail in Mittel-Dalmatien, Kroatien.

Immobilienpreise Mittel-Dalmatien


Das landschaftlich abwechslungsreiche Kerngebiet von Dalmatien war in der Studie mit N=877 Objekten vertreten und zeigte 2015 den typischen Preisentwicklungs-Verlauf: insgesamt -2%, durch Objekte (vor allem Wohnungen) ohne Meerblick bedingt, und einen deutlichen Preisanstieg von 9% bei Objekten mit Meerblick, v.a. bei Häusern und Villen.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Primosten / Rogoznica 2300 2550 1800
Inse Ciovo / Trogir 2400 2850 1850
Split 2650 3050 2300
Insel Solta 1550 1750 1200
Insel Brac 2450 2850 1950
Omis 1850 1950 1750
Makarska 1950 1950 1950
Insel Hvar 2750 3100 2200
Insel Vis 2850 3200 n.s.
 
Insgesamt liegen die Gebiete Split und die "Hausinseln" Ciovo/Trogir und Brac auf einem etwas höheren Niveau als der kroatische Durchschnitt mit deutlichen Aufschlägen für Meerblick, wohingegen die Unterregionen südlich von Split nicht überteuert sind, sondern etwas unterhalb des durchschnittlichen Preisniveaus besonders gute Preis-und Wertsteigerungschancen besitzen. Die Inseln Hvar und Vis haben jeweils besonderen Charakter. Hvar z.B. ist dabei, sich zur Côte d'Azur von Kroatien zu entwickeln.

Immobilienpreise im Detail in Süd-Dalmatien, Kroatien.

Immobilienpreise Süd-Dalmatien


Wir haben Süd-Dalmatien in vier Unterregionen unterteilt, bei denen von der Größe des Immobilienmarktes her noch sinnvolle Aussagen getätigt werden können. Die Anzahl der Objekte betrug hier N=393 und ähnelte bei einigen Orten schon durchaus einer "Vollerhebung". Die Immobilienmärkte sind -  mit Ausnahme Dubrovnik und zum Teil Korcula - größenmäßig durchaus überschaubar, und nicht allzu viele Objekte werden angeboten.
Region Ø Preis / m² in € Ø mit Meerblick Ø ohne Meerblick
Ploce / Peljesac 1950 2250 1300
Insel Korcula 2200 2500 1850
Insel Lastovo 2550 2700 n.s.
Dubrovnik 3400 3650 3000
 
Die Region Ploce und die Halbinsel Peljesac ähnelt vom Preisniveau her den angrenzenden Regionen Makarska und Omis im Norden - sie liegen auf / leicht unterhalb des kroatischen Durchschnitts, was durch die momentan relativ aufwendige Erreichbarkeit (zwischen den Flughäfen Split und Dubrovnik) bedingt ist. Dubrovnik selbst - als internationaler Anlaufhafen von Kreuzfahrtschiffen und gut erreichbar per Flugzeug - ist der Spitzenreiter beim Preisniveau von Kroatien - hier zahlt man im Durchschnitt 3.400€ pro Quadratmeter. Auch hier dieselbe Situation: deutlicher Nachfrage und Preiszuwachs bei Meerblick-Immobilien und kräftige Preisnachlässe bei Objekten ohne Meerblick.

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Artikel veröffentlicht am: 16/02/2016, 08:33
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