Immobilienkauf in Kroatien | Ablauf | Kaufvertrag

Sie möchten eine Immobilie in Kroatien kaufen? Wir bieten Ihnen eine Übersicht zum Ablauf des Immobilienerwerbs in Kroatien - es lohnt sich, das im folgenden Beschriebene zumindest 'schon mal gehört zu haben', um dann vor Ort weitere Informationen zum spezifischen Objekt und Verkauf sehr konkret abzufragen. OIB-Nummer, Vorvertrag und Immobilienerwerbssteuer sollten dann kein Fremdwort mehr für Sie sein.

Ablauf des Immobilienerwerbs in Kroatien - die einzelnen Schritte


Wer in Kroatien Immobilien (Häuser, Villen, Wohnungen, Grundstücke) erwerben will, findet seit ein paar Jahren einen Ablauf, der hier in den wesentlichen Punkten skizziert werden soll.

Vermarktungsbedingungen von Immobilien in Kroatien und Hintergründe:

In Kroatien - anders als in Mitteleuropa – hat der Verkäufer meist keine Exklusivität mit einem Makler vereinbart, sondern behält sich vor, seine Immobilie auch selbst oder noch über mehrere andere Makler anzubieten. Je nach Betrachtungswinkel ist dies freier Wettbewerb oder „Wilder Westen“. Dies hat zur Folge, dass häufig z.B.
- mehrere Makler dasselbe Objekt anbieten
- unterschiedliche Preise von demselben Objekt im Internet verfügbar sind, da nicht immer alle Preis- / Statusänderungen von allen Beteiligten zeitnah vollzogen werden
- Details wie genaue Adressen, Standort-Daten auf Google Maps, Kataster-Nummern, Grundbucheinträge nicht im ersten Schritt offenbart werden, da man ja ausmanövriert werden könnte.
- der Kaufinteressent vor Offenlegung der genauen Adresse bzw. der Besichtigung der Immobilie zunächst einen Vertrag (Besichtigungsformular) unterschreiben muss, der dem Makler eine Provision im Falle eines Kaufs der Immobilie zusichert.
 

Die Suche nach einer Immobilie in Kroatien:

Aus dem oben Beschriebenen folgt, dass
- es wenig Sinn macht, eine Suche im Internet - wie nach einem Smartphone – so anzulegen, dass man genaueste Informationen anfragt (Katasterdaten, Grundbucheinträge, etc., s.o. – die wird man nicht bekommen), um dann nur noch die absolut am besten dokumentierten Objekte anzuschauen.
- es jedoch genauso wenig Sinn macht, einfach auf „gut Glück“ herumzufahren und Leute anzusprechen. Dann wird man zwar mitunter tolle Angebote genannt bekommen, aber doch oft letztendlich „übers Ohr gehauen werden“, da die Papiere der Immobilien meist das nicht halten, was die Verkäufer versprechen.
Sinnvoll erscheint es uns, hier einen Mittelweg zu wählen:
a. ca. 3 Wochen vor einem möglichen Besichtigungstermin eine Recherche durchzuführen
b. sich Exposés der interessantesten Objekte schicken zu lassen
c. eine Anzahl von 3-7 Objekten auszuwählen zur tatsächlichen Besichtigung.

Nötig ist dazu im Vorhinein die Festlegung des Immobilientyps (Haus, Wohnung, Grundstück etc.), des finanziellen Rahmens, und der wesentlichen Dinge, die einem wichtig sind wie: m², Anzahl Schlafzimmer, Anzahl Bad/WC, Entfernung v. Meer, Meerblick, Pool etc.

Dabei sollte bedacht werden, dass auch in Kroatien die angegebene Wohnfläche die Treppen- oder Windfangteile, Balkon-und Terrassenteile zu unterschiedlichen Prozentsätzen einschließt - der wirklich zur Verfügung stehende Wohnraum ist dann häufig doch um einiges geringer verglichen mit mitteleuropäischen Erwartungen. Daher: den Grundriss der Wohnungen / Häuser anfordern, um die Netto-Wohnfläche zu ermitteln (allerdings gibt es häufig bei älteren Objekten keine Grundrisse).

Die Besichtigung:

Danach führt man am besten unter Einschaltung eines Maklers eine Besichtigung des vorausgewählten Objekts durch. Dies hat u.a. den Vorteil, dass eine neutrale Person dabei ist, die später auch noch weiß, was besprochen wurde, was manchmal nötig ist.

Bei der Besichtigung kann man dann häufig noch etwas über den Preis der Immobilie sprechen und sich darüber und über eventuelle Details und Fristen mündlich einigen – vorher ist das oft schlecht, da die Eigentümer sich oft einen Eindruck verschaffen wollen, ob wirklich ein Kaufinteresse vorliegt.

Nach der Einigung werden im Normalfall folgende weitere Schritte eingeleitet:

Der Käufer braucht zuerst einmal eine Steuernummer; es muss also eine OIB-Nummer (Obsobni Identifkacijski Broj) beantragt werden, die jeder, der in Kroatien Rechtsgeschäfte mit notarieller Beurkundung abschließen will, braucht. Das gilt auch für Personen, die bereits bei kroatischen Banken ein Kuna- oder Devisenkonto besitzen.
Als Ausländer kann man entweder selbst eine neue OIB bei einem kroatischen Finanzamt beantragen oder dies durch eine beauftragte Person wie Anwalt oder Makler machen lassen. Nötig dazu ist:
- eine Fotokopie des Reisepasses
- die Ausfüllung eines Fragebogens mit Angaben zu seiner Person (Elternname, Geburtsort usw.)
In der Regel dauert es einen Tag, bis man seine OIB-Nr. hat.
Dann geht es zum (Vor-)Vertrag.

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Kroatien

In Kroatien wird häufig zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen – damit geben sich Käufer und Verkäufer eine bestimmte Zeit, für die Erfüllung der gegenseitigen Verpflichtungen zu sorgen: der Käufer bekommt diese Zeit, um z.B. den ganzen Kaufbetrag beschaffen zu können, und der Verkäufer muss eventuell noch Papiere klären / komplettieren lassen z.B. Energieklassifizierungen etc., die nötig sind für einen legalen Kauf /Verkauf der Immobilie. Dahinter steht, dass dies sowohl Zeit benötigt als auch dass diese Papiere oft kostenpflichtig sind. Viele Eigentümer machen dies erst, wenn Sie sicher sind, auch Geld zu bekommen.

Üblicherweise einigt man sich im Vorvertrag auf eine Anzahlung / Reservierung (meist 10%-20% des Kaufpreises), die gleich nach Unterzeichnung des Vorvertrags fällig wird.

Es ist aber auch durchaus möglich, sich mit dem Eigentümer darauf zu einigen, nur den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen und den Kaufpreis auf einmal zu begleichen – vorausgesetzt, beide Parteien haben alles, was es für eine legalen Kauf braucht – gültige und komplette Papiere und das ganze Geld.

Im Vorvertrag werden alle Kaufbedingungen festgehalten, die später auch im Kaufvertrag erscheinen. Dieser Vorvertrag kann in Kroatien entweder von einem lizenzierten Immobilienmakler (in Kroatien gibt es viele Makler, die staatlich geprüft sind und für diese Tätigkeiten zugelassen sein sollten) oder von einem Anwalt entworfen werden. Der wesentliche Inhalt des Vorvertrags sollte beinhalten:
» Namen und Adressen der Vertragsparteien
» Beschreibung der Immobilie in allen relevanten Punkten
» Grundbuchauszug, um die Eintragung des Objekts zu überprüfen
» Nachweis über die Schuldenfreiheit bzw. -belastung des Objekts
» Vereinbarter Kaufpreis des Objekts sowie die Höhe der Anzahlung.
» Den Anwaltstermin (bzw. Notartermin zur Beglaubigung) zur Unterzeichnung des Kaufvertrages
» Die Nebenkosten bzw. mögliche Teilzahlungs-Zeitpunkte
» Den Übergabezeitpunkt des Objekts (Bezahlung und Übergabe)
» Übereinkünfte darüber, was passiert, wenn der Kaufvertrag je nicht zustande kommt - sei es aus Gründen der Legalität der Immobilie oder weil sich die Parteien des Vorvertrags nicht an ihre Zusagen halten.

Übliche Übereinkünfte sind:
- Der Käufer verliert die geleistete Anzahlung, wenn er vom Kauf zurücktritt oder nicht innerhalb der vereinbarten Frist den Restbetrag begleicht.
- Der Verkäufer muss dagegen die doppelte Summe der Anzahlung an den Käufer zahlen, falls er die Immobilie in der Frist doch anderweitig verkauft oder vom Kauf zurücktritt.

Übergangsphase zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag

In der Übergangsphase zwischen Vorvertrag und Vertrag, die üblicherweise zwischen 1 und 6 Monaten dauert (je nachdem, was noch gemacht werden muss), arbeitet der Anwalt bzw. der Makler weiter an der Kaufabwicklung. Wir empfehlen grundsätzlich die Einschaltung eines deutsch- oder englischsprachigen Rechtsanwaltes (dessen Kosten allerdings zu Lasten des Käufers gehen), der unter juristischen Gesichtspunkten die Rechtmäßigkeit und Vollständigkeit der Papiere prüft und dafür geradesteht. Manche Rechtsansprüche von älteren Immobilien (oder Grundstücken) sind unter sozialistischem Recht von Jugoslawien entstanden, und eventuell sind die Dokumente noch aus dieser Zeit und müssen heute - unter EU-konformem Recht - anders beurteilt werden. Hierbei wird erneut auch der aktuelle Grundbuchauszug überprüft, auch um sicherzustellen, dass sich die Eigentümerverhältnisse oder mögliche Belastungen nicht inzwischen geändert haben.
Auch sollte man sich rechtzeitig um einen staatlich geprüften amtlichen übersetzer/ Dolmetscher bemühen. Verträge über Immobilien in Kroatien müssen kroatisch abgefasst werden, auch wenn z.B. Verkäufer und Käufer aus einem anderen / demselben Land kommen. Auch Verhandlungen etc. werden meist auf Kroatisch durchgeführt und man muss aufpassen, dass das Gesagte mit dem Geschriebenen übereinstimmt. Ferner ist ein Makler weder von seiner Lizenz her dazu berechtigt noch von seiner Tätigkeit her verpflichtet, übersetzungsarbeiten zu erledigen.

Der Kaufvertrag

Bei der Beglaubigung des Kaufvertrags muss der Käufer erst einmal seinen Reisepass beim Notar beglaubigen lassen.
Verkäufer und Käufer unterzeichnen dann in Anwesenheit des Notars und am besten auch des Anwalts und Übersetzers den Kaufvertrag, den der Notar beglaubigt. Es ist auch möglich, dass der Käufer nicht anwesend ist bei der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages – der Verkäufer dagegen muss vor dem Notar erscheinen.
Der Käufer zahlt dann den vertraglich festgesetzten Restbetrag an den Verkäufer (dies sollte bei einer Bank geschehen) und die Übergabe der Immobilien wird vollzogen.

Die Eintragung ins Grundbuch

Der beauftragte Anwalt oder Makler reicht den unterzeichneten Kaufvertrag und die dazugehörigen Dokumente beim Gericht ein, um die Bewilligung zum Grundbucheintrag zu bekommen. Es folgt zunächst eine Grundbuchsperre (ähnlich einer Auflassungs-Vormerkung) auf den Namen des Käufers. Nach Erhalt der Bewilligung wird der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Die Immobilienerwerbssteuer wird berechnet und dem Käufer eine entsprechende Mitteilung zugeschickt. Die Steuer beträgt 4% (ab 1.1.17) von dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis der Immobilie (nicht der Mobiliars) oder von dem von der Steuerbehörde festgelegten Wert der Immobilie (falls z.B. Verdacht auf eine Unterverbriefung besteht). Dies ist der Fall beim Kauf als Privatperson. Es ist oft zweckmäßig, auch gleich nötige An-/Ummeldungen zu organisieren: Diese betreffen v.a. Anmeldung bei der Kommune, Änderungen von Strom-/Wasser-/Müllabfuhr-/Telefon-Verträgen bzw.-rechnungen sowie empfehlenswerte Immobilien-Versicherungen. Hierbei ist es von großer Hilfe, wenn man als Eigentümer einer neuen Immobilie in Kroatien eine Betreuungsperson für kleinere Erledigungen bzgl. der Immobilie hat. Wir bzw. unsere Partner vor Ort können Ihnen hierbei gerne Hilfestellung leisten bzw. entsprechende Kontakte vermitteln, wenn Sie diese - manchmal zeitraubenden - Tätigkeiten nicht selbst durchführen können/wollen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kroatien

Als Faustregel empfehlen wir unseren Kunden, 11-12% vom Kaufpreis für sämtliche Nebenkosten einzurechnen – damit sind Sie eher auf der sicheren Seite. Die wesentlichen Positionen sind:

a.) Immobilienerwerbssteuer: 4 % (ab 1.1.2017) (falls Kauf als Privatperson)
b.) Maklergebühr an uns: 3% (+ MwSt.)
c.) Anwaltskosten: 1% -2% zzgl. kroat. MwSt. (25%) – je nach Aufwand der Vertragskonstruktion.

Wir empfehlen standardmäßig in Kroatien, einen Anwalt hinzuzuziehen für Vertragserstellung, Check der Legalität u. Vollständigkeit der Unterlagen für einen Kauf etc.), da der Notar dort qualitativ viel weniger macht als in Mitteleuropa: nämlich nur die Beglaubigungsfunktion. Unsere Partner vor Ort haben mehrere spezialisierte Anwälte an der Hand. Wenn Sie möchten, können wir bei der Vermittlung hilfreich sein.

d.) Notar- und sonstige Gebühren (Dolmetscher, Grundbuch, An- und Ummeldungen, etc.) - je nach Aufwand / nach jeweiligem Ortstarif. Hier kann es sein, dass Ihnen unser Partner vor Ort ein Angebot macht, Ihnen eine OIB-Nr. zu besorgen, Ummeldungen zu vollziehen, Ihnen noch bestimmte Wege abnimmt etc.





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